Eliminowanie punktów spornych przy najmie lokali

Wiele sporów na tle stosunku najmu powstaje na etapie rozliczeń dokonanych po zakończeniu umowy. W szczególności chodzi o rozliczenia związane z nakładami na wynajętą rzecz i kaucjami oraz kosztami robót mającymi na celu przywrócenie pierwotnego stanu lokalu. Zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne wykorzystujący umowę najmu powinni zawrzeć w niej rozwiązania minimalizujące potencjalne konflikty na tym tle.

Atrakcyjna stopa zwrotu inwestycji w nieruchomości sprawia, że nabywanie lokali zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych w celu ich późniejszego wynajmowania stało się bardzo popularną formą lokowania kapitału. Powoduje to równocześnie zwiększenie świadomości prawnej w zakresie praw i obowiązków stron umowy najmu. Zauważalne jest także zwiększenie ilości sporów powstałych pomiędzy wynajmującymi i najemcami i chociaż ich całkowite wyeliminowanie nie jest możliwe, to znając potencjalne punkty sporne można znacznie ograniczyć powstanie ewentualnego konfliktu.

Przygotowanie umowy

Większość najemców, którzy czerpią zyski z najmu, dysponuje gotowymi wzorami umów. Część z nich została zaczerpnięta z internetu lub uzyskana w wyniku współpracy z agencjami nieruchomości. W praktyce treść umowy, która następnie jest zawierana pomiędzy stronami, przygotowana jest przez stronę wynajmującą i dlatego tak istotne jest, aby nie ograniczała się ona jedynie do podstawowych zapisów, lecz zawierała wszystkie ustalenia dokonane między stronami. Zwłaszcza przedsiębiorcy, którzy czerpią dochody z najmu, powinni rozważyć skorzystanie z pomocy prawnej na etapie przygotowania umowy najmu przed jej podpisaniem. Takie rozwiązanie nie powinno wiązać się z dużymi kosztami, a pozwala uniknąć wielu problemów na etapie trwania umowy i zmniejszyć ryzyko potencjalnych sporów na jej tle.

Należy pamiętać, że stosunek najmu chociaż jest uregulowany w kilku aktach prawnych, w tym przede wszystkim w Kodeksie cywilnym, a w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych w ustawie o ochronie praw lokatorów, to zawierające go strony korzystają z zasady swobody umów. Oznacza to, że mogą i powinny dostosować treść umowy do własnych ustaleń, a każda z nich powinna dbać o zabezpieczenie ich interesów. Ostrożność podczas zawierania umów należy zachować także przy nawiązywaniu stosunku najmu z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami reprezentującym drugą stronę. Pośrednik nie jest bowiem urzędnikiem państwowym (jak np. notariusz), a jego zadaniem jest przede wszystkim działanie w interesie klienta.

Wszelkie ustalenia dokonywane przez strony na etapie zawarcia umowy, a także w czasie jej trwania powinny mieć formę pisemną.

Czas trwania umowy

Wynajmujący oferując swój lokal zazwyczaj wie, na jaki okres zamierza go oddać najemcy, warto jednak przed podpisaniem umowy szczegółowo omówić czas trwania najmu. O ile bowiem w przypadku umów zawartych na czas nieoznaczony ogólne zasady wypowiedzenia są dość powszechnie znane i jeżeli strony nie ustalą tego w umowie, stosuje się zasady kodeksowe (art. 673 § 2 K.c.), to w przypadku najmu na czas określony wypowiedzenie umowy przed czasem nie zawsze jest możliwe. Jeżeli zatem strony umowy najmu zawrą umowę na czas nieokreślony, a czynsz jest płatny miesięcznie, wypowiedzenie może nastąpić na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jednak jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie, co wynika z art. 673 §3 K.c. Dlatego decydując się na zawarcie umowy na czas określony, np. okres 1 roku, warto zastanowić się jeszcze przed podpisaniem umowy, czy strony przewidują jakieś sytuacje, w których wcześniejsze rozwiązanie umowy jest dopuszczalne. Posłużenie się w umowie ogólnym sformułowaniem, że strona (lub np. wynajmujący) może rozwiązać umowę z "ważnych powodów" bez ich określenia jest bardzo nieprecyzyjne i może prowadzić do kwestionowania wypowiedzenia umowy przez stronę, która je otrzyma. Przy czym, jak wskazał Sąd Apelacyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt I ACa 669/14 "dopuszczalność wypowiedzenia terminowej umowy najmu (dzierżawy) determinowana jest istnieniem w treści tej umowy określonych przyczyn przewidujących takie wypowiedzenie, przy czym wskazanie tych przyczyn nie musi być enumeratywne, ale wystarczy ogólne ich oznaczenie".

Należy także pamiętać, iż nawet zawarcie umowy na czas określony nie uniemożliwia jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym w sytuacji używania przedmiotu najmu niezgodnie z jej przeznaczeniem mimo upomnienia wynajmującego, czy rażącego wykraczania przeciw porządkowi domowemu. Możliwość takiego rozwiązania potwierdził Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 23 lutego 2016 r., sygn. akt I ACa 760/15.

Rozliczenie nakładów

Kolejnym punktem spornym w przypadku najmu lokali jest rozliczenie kaucji przy lokalach mieszkalnych lub rozliczenie nakładów przy lokalach niemieszkalnych. Sposobem na zmniejszenie ryzyka sporów na tle zwrotu kaucji jest dokładne określenie w umowie, jakie należności ma ona zabezpieczać. Jeśli chodzi o nakłady dokonywane w lokalach usługowych, to problem ten wymaga dokładnego ustalenia zakresu planowanych nakładów już na etapie zawierania umowy. Brak rozstrzygnięcia tego problemu między stronami powoduje, że zgodnie z art. 676 K.c. po zakończeniu najmu wynajmujący decyduje, czy chce zatrzymać nakłady za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, czy najemca ma te nakłady usunąć. W praktyce jednak spór powoduje zarówno wycena wartości nakładów (zwłaszcza po kilku latach od ich dokonania), jak i zabranie nakładów przez najemcę, rozumiane często przez wynajmującego jako dewastacja lokalu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)