Nowe warunki techniczne dla budynków od 1 sierpnia br.

Już w kwietniu 2024 r. miały wejść w życie przepisy znowelizowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Nowe regulacje mają na celu przeciwdziałać działaniom patodeweloperów. Zadecydowano jednak o odłożeniu wejścia w życie tych przepisów, dając czas inwestorom na dokończenie rozpoczętych inwestycji oraz przystosowanie się do nowych regulacji. Przesunięcie terminu wejścia w życie nowych przepisów ma spełnić docierające do resortu postulaty i umożliwić poszczególnym podmiotom ukończenie projektów budowlanych dużych i skomplikowanych inwestycji, nad którymi prace trwały już w październiku 2023 r., a więc miesiącu, w którym została podpisana nowelizacja rozporządzenia.

Czego dotyczą zmiany?

Zmianom ulegnie m.in. odległość budowanych obiektów od granic działek. Zgodnie z obowiązującymi przepisami budynek na działce należy sytuować, uwzględniając łącznie wymagania w zakresie: minimalnej odległości budynku od granicy działki, przesłaniania i nasłonecznienia oraz przepisów przeciwpożarowych. Przy skorzystaniu z wyjątków przewidzianych w przepisach lub zastosowaniu odpowiednich rozwiązań zamiennych odległość można zmniejszyć, co w przypadku niezabudowanej działki sąsiedniej może w przyszłości powodować ograniczenia w zabudowie i konieczność zachowania większych odległości od granicy działki. Aby przeciwdziałać takiemu stanowi rzeczy, wprowadzono regulację zwiększającą minimalną odległość budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki. Przykładowo zmieni się odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad czterech kondygnacji nadziemnych od granicy działki. Będzie ona wynosić minimum 5 m, bez względu na to, czy w ścianie będą okna lub drzwi czy nie.

Pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które są umieszczone na jednej płycie balkonowej, a oddzielone np. ażurowymi niskimi ściankami, oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Podobnie jest z loggiami. W związku z tym zadecydowano, iż w przypadku, gdy balkony sąsiednich lokali mieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, powinno stosować się między tymi balkonami pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, zapewniającej komfort użytkowania, o przepuszczalności światła nie mniejszej niż 30% i nie większej niż 50%. Przegroda będzie musiała posiadać wysokość co najmniej 2,2 m mierzoną od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość nie mniejszą niż 2 m, a w przypadku, gdy balkon ma szerokość mniejszą niż 2 m - wynoszącą co najmniej szerokość balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.

Minimalna powierzchnia lokali użytkowych

Na rynku pojawia się coraz więcej mikrokawalerek, których powierzchnia użytkowa nie jest wystarczająca do dobrego funkcjonowania. Zdarzają się przypadki, w których lokale użytkowe są sprzedawane jako np. lokale inwestycyjne i wykorzystywane jak mieszkania. Aby przeciwdziałać takim działaniom deweloperów, wprowadzono rozwiązanie, na mocy którego powierzchnia lokalu użytkowego w nowym budynku będzie musiała wynosić 25 m² (tyle, ile minimalna powierzchnia mieszkania). Nowelizacja omawianego rozporządzenia wprowadziła w tym zakresie pewne modyfikacje. Przede wszystkim dopuszcza się wydzielenie lokalu użytkowego o mniejszej powierzchni użytkowej, jeżeli znajduje się on na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej i posiada bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Wymaganie takie nie dotyczy lokali znajdujących się w:

• budynkach zamieszkania zbiorowego lub budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, w których wydzielono lokal użytkowy,
• budynkach, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 30 ust. 5aa Prawa budowlanego (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.).

Uszczegółowiono kwestie wyglądu placów zabaw, ich powierzchni i wyposażenia. Przykładowo rozporządzenie określa, iż w przypadku budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego lub zespołu takich budynków należy wykonać plac zabaw dla dzieci. Obowiązek budowy odrębnego placu zabaw będzie dotyczył budynków oraz zespołów, w których jest powyżej 20 mieszkań. Obecnie obowiązek zorganizowania placu zabaw dotyczy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych objętych jednym pozwoleniem na budowę, stosownie do potrzeb użytkowych. Wprowadzona regulacja jest związana z tym, że powstaje dużo pojedynczych bloków, wokół których nie zostały wykonane żadne miejsca do spędzania wspólnego czasu przez dzieci. Z kolei miejsca rekreacyjne (niezależne od placu zabaw) mają być wykonywane przy zespole budynków, w którym jest więcej niż 20 mieszkań. Miejsca rekreacyjne powinny być dostosowane do potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami. Doprecyzowano, że wymagany obszar nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci powinien obejmować minimum 50% powierzchni placu zabaw. Z kolei zgodnie ze zmianą minimalny czas nasłonecznienia placu zabaw dla dzieci powinien wynosić 2 godziny, a w przypadku zabudowy śródmiejskiej - godzinę. Dodano nową regulację w zakresie obowiązku grodzenia placu zabaw dla dzieci. Ogrodzenie od strony drogi, ulicy, parkingu lub ciągu pieszo-jezdnego powinno spełniać odpowiednie wymagania.

Miejsca do przewijania

W budynkach gastronomii, handlu lub usług o powierzchni użytkowej powyżej 1.000 m², a także na stacjach paliw o powierzchni powyżej 100 m² trzeba będzie wydzielić pomieszczenie przystosowane wyłącznie do karmienia i przewijania dzieci.

W budynku:

1) przeznaczonym na potrzeby administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2.000 m²,

2) przeznaczonym na potrzeby kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10.000 m²,

3) stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m² zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej,

4) przeznaczonym na potrzeby opieki zdrowotnej

- wydziela się pomieszczenie dostosowane i przeznaczone do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami.

Dopuszcza się urządzenie takiego pomieszczenia w ustępie ogólnodostępnym dla osób niepełnosprawnych, jeżeli dodatkowo są spełnione warunki określone przez rozporządzenie. Nowelizacja rozporządzenia dopuszcza odstępstwa od tych wymagań w przypadku budynków, dla których przed dniem 1 sierpnia 2024 r. została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy, do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu lub zostało wydane zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu.