Nabycie gruntu rolnego przez przedsiębiorcę

Polski ustawodawca wprowadził zasadę, zgodnie z którą nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Nie oznacza to jednak, że pozostałe podmioty prowadzące działalność gospodarczą zostały całkowicie pozbawione możliwości nabycia tego typu gruntów. W tym celu konieczne jest jednak skorzystanie z ustawowych wyjątków albo uzyskanie zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Zgoda wydawana jest wyłącznie w przypadku spełnienia przesłanek ściśle uregulowanych w obowiązujących przepisach.

Rolnik indywidualny

Nieruchomość rolną (inaczej grunt rolny), rozumianą jako nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny. Zasada ta została uregulowana w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 423 ze zm.) i nie dotyczy nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Za rolnika indywidualnego, zgodnie z powołaną ustawą, uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Przez osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego należy rozumieć pracę w tym gospodarstwie i podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia w nim działalności rolniczej. Przesłanka posiadania kwalifikacji rolniczych jest natomiast spełniona w przypadku uzyskania stosownego wykształcenia lub doświadczenia (patrz ramka).

Odstępstwa

Ograniczenie w zakresie podmiotu, który może nabyć nieruchomość rolną, nie ma zastosowania w sytuacjach zakreślonych obowiązującymi przepisami. Po pierwsze cała ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania m.in. w przypadku nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, a także będących drogami wewnętrznymi.

Ponadto nabywcą gruntu rolnego może być osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym, jeżeli nieruchomość rolna jest nabywana przez osobę bliską zbywcy. Warunek ten nie musi być spełniony również w przypadku np. nabywania nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż 1 ha, w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego, w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa, działu spadku czy w wyniku podziału albo łączenia spółek handlowych.

Zgoda na nabycie

Osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może również nabyć nieruchomość rolną za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej na wniosek zbywcy nieruchomości rolnej, osoby fizycznej zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne, osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rodzinne, uczelni bądź nabywcy nieruchomości rolnej, jeżeli nieruchomość rolna położona jest w obszarze rozmieszczenia inwestycji celu publicznego. W każdym z wymienionych przypadków uzyskanie pozytywnej decyzji uzależnione jest od spełnienia dodatkowych warunków.

Podstawą prawną uzyskania zgody na nabycie nieruchomości rolnej, najczęściej wybieraną przez przedsiębiorców, jest art. 2a ust. 4 pkt 1 omawianej ustawy. Pozwala ona na wydanie zgody na wniosek złożony przez zbywcę nieruchomości, jeżeli wykaże, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej rolnikowi indywidualnemu (chyba że nabycie tej nieruchomości ma nastąpić na podstawie innej niż sprzedaż czynności prawnej).

Wskazany warunek uznaje się za spełniony, jeżeli żaden rolnik indywidualny nie złożył odpowiedzi na ogłoszenie o nieruchomości rolnej zamieszczone przez zbywcę nieruchomości rolnej w systemie teleinformatycznym utrzymywanym przez KOWR. Podana w ogłoszeniu cena nieruchomości rolnej niezabudowanej lub bez nasadzeń nie może, co do zasady, przewyższać o 50% lub więcej średniej ceny sprzedaży gruntów ornych za 1 ha w obrocie prywatnym w danym województwie podanej przez GUS za kwartał poprzedzający dzień publikacji ogłoszenia.

W przypadku uzyskania przez zbywcę odpowiedzi na ogłoszenie, zgoda zostanie wydana, jeżeli okoliczności wskazują, że składający odpowiedź utracił zainteresowanie nabyciem nieruchomości rolnej. Ustawa przyjmuje, że odpowiedź na ogłoszenie o nieruchomości rolnej nie została złożona również w przypadku, gdy proponowana cena była niższa o ponad 5% niż określona w ogłoszeniu lub została złożona po upływie terminu wskazanego w ogłoszeniu.

Dodatkowym warunkiem wydania zgody na nabycie na przytoczonej podstawie jest, aby nabywca nieruchomości rolnej zobowiązał się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, a w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie może dojść do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych. Ustalona przez strony cena sprzedaży nie może być w takim przypadku niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu zbywcy o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej.