Przedsiębiorca był właścicielem działki o powierzchni 1 hektara. Podzielił ją na mniejsze działki i zabudował budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej. Po zawarciu umowy sprzedaży jednej z działek sąd wieczystoksięgowy oddalił wniosek o założenie księgi wieczystej dla wydzielonej działki oraz wpis prawa własności na rzecz nabywców. Okazało się, że w umowie sprzedaży błędnie został wskazany numer działki. Czy jest możliwe sprostowanie treści aktu notarialnego?
Notariusz może sprostować dokumenty notarialne, spisując stosowny protokół. We wskazanym trybie dopuszczalne jest prostowanie wyłącznie niedokładności, błędów pisarskich, rachunkowych oraz innych oczywistych omyłek. Nieprawidłowe wskazanie nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży jest natomiast błędem istotnym.
Prawo o notariacie (Dz. U. z 2024 r. poz. 1001) nie zawiera definicji ustawowej wymienionych niezgodności sporządzonego dokumentu, które mogą zostać sprostowane w drodze protokołu. Zasadne jest w tym przypadku odniesienie do ich znaczenia w języku polskim. W orzecznictwie wskazuje się, że sprostowaniu podlegają jedynie te elementy aktu notarialnego, które nie mają istotnego znaczenia dla opisanej tym aktem treści czynności prawnej (tak: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 marca 2020 r., sygn. akt I SA/Rz 11/20). Opis przedmiotu umowy takim elementem nie jest.
W sytuacji gdy błąd istotny powstał na skutek nieprawidłowych oświadczeń stron umowy, dopuszczalne jest sporządzenie aneksu do aktu notarialnego. Do aneksu muszą przystąpić wszystkie strony ujęte w aneksowanym akcie notarialnym. Przykładem istotnych błędów merytorycznych, poza niewłaściwym oznaczeniem nieruchomości, są nieprzedłożenie przy sporządzaniu aktu dokumentów wymaganych na mocy obowiązujących przepisów czy zawarcie umowy bezwarunkowej, gdy innemu podmiotowi przysługuje prawo pierwokupu. Notariusz po zawarciu aneksu powinien sporządzić wniosek do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie stosownych zmian w księdze wieczystej.
Jeżeli jedna ze stron błędnego aktu notarialnego nie może lub nie chce przystąpić do aneksu, wówczas konieczne jest wystąpienie na drogę postępowania sądowego i wniesienie powództwa o ustalenie treści aktu notarialnego, o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym lub ewentualnie unieważnienie czynności prawnej objętej aktem notarialnym.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
