Najem lokali mieszkalnych po zmianach

Regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych są powszechnie wykorzystywane w praktyce. Zwłaszcza w przypadku osób, które na podstawie zawartej umowy udostępniają swój lokal najemcom, ważne jest należyte zabezpieczenie ich interesów. Najczęstsze ryzyko, jakie ponosi wynajmujący, związane jest z dewastacją lokalu, zaprzestaniem regulowania czynszu i odmową dobrowolnego opuszczenia lokalu po rozwiązaniu umowy najmu. Niedawna zmiana przepisów, która w znacznej mierze dotyczy umów najmu, może pomóc zabezpieczyć sytuację wynajmujących.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, w związku z doniosłością tego stosunku prawnego wynikającego z potrzeby zapewnienia mieszkania, uregulowana jest w kilku aktach prawnych. Podstawowe regulacje dotyczące najmu i najmu lokali zawarte zostały w Kodeksie cywilnym. Prawa i obowiązki lokatorów, a także zasady najmu lokali komunalnych uregulowane zostały w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, zwanej ustawą o ochronie praw lokatorów. Natomiast zmiany do tej ustawy w zakresie stosunku najmu, które weszły w życie 11 września 2017 r. i dotyczą przede wszystkim najmu okazjonalnego oraz nowej instytucji najmu instytucjonalnego, wprowadzone zostały ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r. poz. 1529).

Najem prywatny

Biorąc pod uwagę fakt, że nabycie lokali mieszkalnych w celu ich wynajmowania jest popularną formą inwestowania, z punktu widzenia zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych, najistotniejsze są regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych przez osoby fizyczne. W takim przypadku do umowy najmu pomiędzy osobami fizycznymi lub przedsiębiorcą a osobami fizycznymi również znajdą zastosowanie regulacje ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednak w odniesieniu do konstrukcji umowy najmu oraz wzajemnych praw i obowiązków stron zastosowanie znajdą także regulacje Kodeksu cywilnego. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Strony powinny zatem ustalić w umowie czynsz w określonej wysokości. Brak ustalenia przez strony czynszu w formie pieniężnej lub świadczeniach innego rodzaju powoduje, że umowa ma charakter użyczenia, o którym mowa w art. 710 Kodeksu cywilnego, a nie najmu, którego niezbędnym elementem jest czynsz najmu.

Zabezpieczenia umowne

Najczęściej stosowanym w umowach najmu zabezpieczeniem wynajmującego jest ustalenie kaucji. W prawidłowo sporządzonej umowie najmu kaucja powinna zabezpieczać roszczenia wynajmującego zarówno z tytułu nieuiszczenia czynszu i innych opłat, jak i uszkodzeń powstałych w lokalu. W przeciwnym razie np. ustalenia kaucji jedynie na zabezpieczenie uszkodzeń powstałych w najmowanym mieszkaniu, nie daje ona możliwości potrącenia z kaucji zaległych należności czynszowych czy opłat eksploatacyjnych.

Wysokość kaucji jest ustalana przez strony w umowie i zależy od ich woli. Zwłaszcza w przypadku lokali o wyższym standardzie pożądane jest, aby kaucja była wyższa niż miesięczny czynsz. Rozwiązanie takie jest dopuszczalne, bowiem z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wynika, że zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Chociaż stosowanie kaucji jest celowe, to nie gwarantuje ona jednak kompleksowego zabezpieczenia interesów wynajmującego. Zazwyczaj najemcy nie godzą się bowiem na zastrzeżenie kaucji w wysokości większej niż trzykrotność czynszu, co w przypadku zaprzestania przez nich jego terminowej spłaty nie pozwala nawet na pokrycie należności za okres trwania postępowania o eksmisję. Z tego względu decydując się na wynajęcie lokalu coraz bardziej popularne staje się zawieranie umowy najmu okazjonalnego. Ponadto w wyniku nowelizacji, która weszła w życie z dniem 11 września 2017 r., możliwe jest zawarcie umowy najmu instytucjonalnego.

Szczególne formy najmu

O ile przepisy o najmie okazjonalnym obowiązywały przed wejściem w życie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, to najem instytucjonalny jest zupełnie nową instytucją, która nie występowała wcześniej w krajowym porządku prawnym. Przepisy te zawarto w art. 19a-19e ustawy o ochronie praw lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego i w art. 19f-19j tej ustawy w odniesieniu do najmu instytucjonalnego. Co ważne, wprowadzenie przepisów o najmie okazjonalnym spowodowało także zmianę w zakresie dotychczasowych umów najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny i instytucjonalny nie mogą być stosowane zamiennie. Ten pierwszy może być zawarty jedynie przez wynajmującego będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali, przy czym umowa najmu musi być zawarta na okres nie dłuższy niż 10 lat. Natomiast umowa najmu instytucjonalnego może być stosowana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Oznacza to, że wprowadzone przepisy różnicują możliwość zawarcia konkretnego stosunku najmu w zależności od osoby wynajmującego. Najem instytucjonalny zarezerwowany jest bowiem jedynie dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali.

Najem okazjonalny

Umowa najmu okazjonalnego może być obecnie stosowana przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Jej zaletą w stosunku do zwykłej formy najmu jest możliwość skorzystania z przyspieszonej procedury opróżnienia lokalu (eksmisji). Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, jednak aby wywarła ona skutek, dołącza się do niej oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, opróżnieniu i wydaniu lokalu. Jest ono składane w formie aktu notarialnego. Ponadto najemca zobowiązany jest do wskazania lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania eksmisji (np. dom rodzinny). Konieczne jest także przedłożenie przez niego zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu, do którego może nastąpić eksmisja.

Oświadczenie dłużnika o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu stanowiące załącznik do umowy musi mieć formę aktu notarialnego.

Dodatkowo umowa najmu okazjonalnego, aby dawała możliwość skorzystania z szybkiej procedury eksmisyjnej, powinna zostać zgłoszona do właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Jeżeli nic innego nie wynika z umowy, z tytułu najmu okazjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, a podwyższenie czynszu może nastąpić jedynie na warunkach określonych w umowie.

Umowa najmu okazjonalnego musi zostać zawarta na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat i ulega rozwiązaniu z upływem tego okresu lub upływu okresu wypowiedzenia. Po wygaśnięciu z uwagi na upływ okresu jej trwania bądź upływ okresu wypowiedzenia, jeżeli najemca odmawia dobrowolnego opuszczenia lokalu, wynajmujący może skorzystać z szybkiej ścieżki eksmisyjnej.

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny ma charakter bardzo podobny do najmu okazjonalnego. Różni się on jednak zarówno w zakresie podmiotów mogących stosować tego rodzaju umowę, gdyż jest ona zarezerwowana jedynie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali, jak i szczegółów dotyczących tych umów. Umowa najmu instytucjonalnego nie zawiera bowiem ograniczenia co do maksymalnie 10-letniego okresu, na jaki może być zawarta, czy konieczności zgłoszenia jej do właściwego US jako warunku do skorzystania z szybszej ścieżki eksmisyjnej. Ponadto oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego zawiera także informację, że najemca przyjął do wiadomości, iż w razie konieczności wykonania eksmisji prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Zarówno zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu, jak i zmiany tej umowy, wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Szybka ścieżka eksmisyjna

Celem zawierania umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, do których najemca dołącza złożone w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie opróżnienia i opuszczenia lokalu, jest przyspieszenie procedury eksmisyjnej bez konieczności przeprowadzania postępowania sądowego w tym zakresie. Przepisy te mają zapewniać ochronę wynajmującym w sporze z byłym najemcą, który, pomimo braku podstaw prawnych, zamieszkuje w dawniej wynajmowanym mieszkaniu.

Szybka procedura eksmisyjna zaczyna się od doręczenia najemcy żądania opróżnienia lokalu, które musi mieć formę pisemną opatrzoną urzędowo poświadczonym podpisem właściciela nieruchomości. Pismo to powinno zawierać:

• oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy,
   
• wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego,
   
• termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Jeżeli pomimo upływu wskazanego terminu najemca nie opuścił lokalu, właściciel, który zgłosił wcześniej umowę do właściwego urzędu skarbowego, może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu. Warunkiem jest jednak przedłożenie sądowi: dowodu doręczenia dłużnikowi wezwania do opuszczenia lokalu (np. potwierdzenie pocztowe), dokumentu potwierdzającego tytuł prawny właściciela do lokalu (np. odpis z KW) oraz zgłoszenie umowy do US.

Przyspieszenie postępowania polega na tym, że sąd nadaje jedynie klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu bez analizy merytorycznej sprawy.

Zatem zamiast mogącego trwać miesiącami postępowania eksmisyjnego, po okresie około tygodnia właściciel lokalu może złożyć do komornika wniosek o eksmisję. Akt notarialny zawierający oświadczenie dłużnika ma bowiem moc równą wyrokowi eksmisyjnemu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.)

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 1610 ze zm.)