Hipoteka jest jednym z najpewniejszych sposobów zabezpieczenia należności. Jej ustanowienie wymaga jednak kilku formalności, z wizytą u notariusza włącznie, i wiąże się z kosztami. Obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem.
Zalety hipoteki
Hipoteka ma kilka ważnych zalet. Po pierwsze, obciąża ona nieruchomość niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Sprzedając nieruchomość obciążoną hipoteką zbywa się ją razem z tym obciążeniem. Osoba, której wierzytelności zostały zabezpieczone hipoteką może więc zażądać w takim przypadku zapłaty od aktualnego właściciela nieruchomości. Ten za zobowiązanie zabezpieczone hipoteką odpowiada tylko z jednego składnika swojego majątku - nieruchomości, na której hipoteka jest ustanowiona.
Dzięki temu, że hipoteka jest ujawniona w księdze wieczystej nieruchomości, nie ma ryzyka, że nieruchomość zostanie sprzedana bez tego zabezpieczenia.
Kolejną zaletą zabezpieczenia hipotecznego jest to, że daje ono pierwszeństwo przed innymi wierzycielami właściciela nieruchomości. Gdyby okazało się, że właściciel ma więcej długów wobec innych osób (np. nie zapłacił za towar, usługi) i wierzyciele ci żądają egzekucji z jego majątku, to ten wierzyciel, na rzecz którego została wpisana hipoteka, będzie w uprzywilejowanej pozycji. Pieniądze ze sprzedaży nieruchomości trafią najpierw do niego, a dopiero jeśli jakieś kwoty zostaną - do innych wierzycieli. Pierwszeństwo przed wierzytelnościami hipotecznymi mają koszty egzekucyjne, należności alimentacyjne, należności za pracę za okres trzech miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci (art. 1025 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego).
Jak ustanowić hipotekę?
Do ustanowienia hipoteki umownej potrzebna jest umowa pomiędzy wierzycielem a właścicielem nieruchomości oraz wpis do księgi wieczystej. Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki wymaga formy aktu notarialnego. Wyjątkiem są hipoteki ustanawiane na rzecz banków - tu wystarczająca jest forma pisemna pod rygorem nieważności. Ogranicza to koszty związane z ustanawianiem hipotek na rzecz banków, bo nie trzeba płacić notariuszowi taksy notarialnej.
Wpis jest istotny, bo hipoteka powstaje dopiero wtedy, gdy zostanie wpisana do księgi wieczystej. Sam wpis do księgi ma moc wsteczną od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. W przypadku oświadczeń o ustanowieniu hipoteki składanych w formie aktu notarialnego, notariusz zadba o formalności związane ze złożeniem do sądu wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.
Hipoteka przymusowa
Istnieje też możliwość wpisania hipoteki do księgi wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości. Chodzi tu o tzw. hipotekę przymusową ustanawianą na nieruchomości dłużnika. Niezbędny jest w tym celu oryginał tytułu wykonawczego wydanego przeciw dłużnikowi - właścicielowi nieruchomości, czyli np. prawomocnego wyroku sądu zaopatrzonego w klauzulę wykonalności. Innym sposobem na wpisanie hipoteki przymusowej jest uzyskanie postanowienia sądu udzielającego zabezpieczenia roszczenia pieniężnego poprzez ustanowienie hipoteki przymusowej. Dysponując takim postanowieniem można złożyć do sądu prowadzącego księgi wieczyste wniosek o ustanowienie hipoteki.
Pierwszeństwo hipotek
Ta sama nieruchomość może zostać obciążona większą liczbą hipotek. Hipoteka wpisana do księgi wieczystej wcześniej ma jednak pierwszeństwo przed hipoteką wpisaną później. Dlatego tak ważny jest moment złożenia wniosku o wpis hipoteki - sądy określają go co do minuty. Dzięki temu można precyzyjnie określić, która hipoteka ma pierwszeństwo przed pozostałymi. Gdyby doszło do egzekucji z nieruchomości, to wierzyciel, którego hipotekę ustanowiono wcześniej, dostanie w pierwszej kolejności pieniądze ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli po spłaceniu tego wierzyciela pozostaną jeszcze wolne środki ze sprzedaży nieruchomości, trafią one do wierzyciela, którego hipotekę wpisano później.
Rozporządzenie miejscem hipotecznym
Jak wskazano wcześniej, nieruchomość może być obciążona więcej niż jedną hipoteką. Hipoteki wpisane na dalszych pozycjach nie dają jednak takiego poziomu zabezpieczenia, jak hipoteka z pierwszego miejsca - bo ta ma pierwszeństwo przed hipotekami z dalszych pozycji. Jest to tym bardziej istotne, że w razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje w granicach wygasłej hipoteki uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Może on ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygasła tylko częściowo, właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym w tej części. Jeśli np. na pierwszym miejscu była wpisana hipoteka na 100.000 zł na rzecz banku X, a na drugim na 150.000 zł na rzecz spółki Y, to po całkowitym spłacie kredytu hipoteka z pierwszej pozycji wprawdzie wygaśnie, ale właściciel nieruchomości może zwolnione w ten sposób miejsce hipoteczne przyznać komuś innemu - np. bankowi Z, w którym zaciąga kolejny kredyt. W takim przypadku hipoteka spółki Y nadal zajmuje drugie miejsce.
Koszty ustanowienia hipoteki
Jeśli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składane jest w formie aktu notarialnego, trzeba zapłacić taksę notarialną zależną od wartości hipoteki. Należy też zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Jego stawka od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących wynosi 0,1% od kwoty zabezpieczonej wierzytelności. Przy hipotece zabezpieczającej wierzytelności o wysokości nieustalonej PCC wynosi 19 zł. Opłata od wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej to 200 zł.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.)
Ustawa z dnia 17.11.1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. nr 43, poz. 296 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
