VAT przy dostawie gruntu z budynkiem do rozbiórki

Opodatkowaniu podatkiem VAT podlega dostawa, której przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane. Przy czym w przypadku nieruchomości niezabudowanych 23% stawką VAT opodatkowane są tereny budowlane (przeznaczone pod zabudowę). Natomiast teren już zabudowany może być zwolniony z VAT.

Zwolnienie z VAT przy sprzedaży gruntu

Jak wynika z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Określa to art. 2 pkt 33 ustawy o VAT.

TSUE w wyroku z dnia 28 marca 1996 r., w sprawie C-468/93, uznał, że "teren budowlany" oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

Sprzedaż gruntu zabudowanego

W myśl art. 29a ust. 8 ustawy o VAT w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Tak więc, co do zasady, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki VAT, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części posadowione na tym gruncie.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT kluczowe jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Stosownie do art. 2 pkt 14 ustawy o VAT przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W przypadku budynków niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu. Zwalnia on od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało sprzedającemu prawo do odliczenia VAT,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do odliczenia VAT, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Aby więc dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, muszą być spełnione łącznie powyżej wskazane dwa warunki.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z VAT z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zgodnie z którym zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do odliczenia VAT.

Zwolnienie z VAT z tego przepisu dotyczy wszystkich towarów, czyli zarówno nieruchomości, jak i ruchomości, przy nabyciu których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia VAT oraz wykorzystywanych niezależnie od okresu ich używania przez podatnika wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Oznacza to, że w przypadku dostaw budynków, budowli lub ich części może wystąpić jedna z kilku podstaw do zastosowania zwolnienia z VAT. Zatem ważne jest kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie budynków, budowali lub ich części. Jeżeli ich dostawa będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT jest bezzasadne.

Dostawa gruntu wraz z budynkiem do rozbiórki

W sytuacji dostawy gruntu zabudowanego budynkiem przeznaczonym do rozbiórki ważne jest ustalenie czy mamy do czynienia z dostawą samego gruntu opodatkowaną 23% stawką VAT, czy z dostawą gruntu zabudowanego, którego sprzedaż będzie, co do zasady, podlegała zwolnieniu z VAT.

Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 20 marca 2020 r., nr 0113-KDIPT1-3.4012.849.2019.3.OS, podkreślił, że w sprawie opodatkowania VAT dostawy gruntów zabudowanych budynkami przeznaczonymi do rozbiórki istotny jest fakt, czy ich rozbiórka zostanie dokonana (bądź rozpocznie się) przed planowaną dostawą. Zdaniem organu, sam fakt, iż w chwili sprzedaży nieruchomości w stosunku do znajdującego się na niej budynku zostało wydane pozwolenie na jego rozbiórkę, nie daje podstaw do uznania transakcji za dostawę niezabudowanego gruntu. Wskazał on, że skoro w chwili dokonywania transakcji nie rozpoczęła się rozbiórka budynku znajdującego się na działce, a poza wydaniem pozwolenia na jego rozbiórkę nie podjęto żadnych innych czynności związanych z tą rozbiórką, należy uznać, że przedmiotem sprzedaży był grunt zabudowany. O statusie sprzedawanej nieruchomości decydują bowiem okoliczności faktyczne, w szczególności nierozpoczęty fizycznie na moment transakcji proces rozbiórki usytuowanych na działce budynków. Warto podkreślić, że dopóki dany obiekt budowlany spełnia przesłanki do uznania go za budynek, teren, na którym jest on usytuowany, jest terenem zabudowanym. Dopiero, jeśli na skutek podjętych prac rozbiórkowych przestanie on spełniać kryteria przewidziane dla budynku, teren, na którym taki obiekt się uprzednio znajdował, staje się gruntem niezabudowanym. Podobnie uznał Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 14 stycznia 2020 r., nr 0111-KDIB3-2.4012.750.2019.2.SR.

Zaś NSA w wyroku z dnia 7 listopada 2013 r., sygn. akt I FSK 1436/13, stwierdził, że nie można dostawy zabudowanych gruntów traktować jako czynności wyłączonej spod zwolnienia przedmiotowego z VAT, tylko dlatego, że nabywca zamierza wyburzyć budynki oraz budowle i wznieść na tym terenie nowy budynek. Zdaniem Sądu na gruncie ustawy o VAT nie ma żadnego znaczenia cel ekonomiczny nabycia działki zabudowanej budynkiem do rozbiórki, istniejący po stronie kupującego. To, czy nabywca w przyszłości, po dokonaniu dostawy, zamierza zburzyć budynki oraz budowle i wznieść nowy budynek jest bez znaczenia dla kwalifikacji tej czynności w aspekcie jej opodatkowania podatkiem VAT.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2024 r. poz. 361 ze zm.)