Koszty przy sprzedaży prywatnej nieruchomości

Dokonując sprzedaży nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof przed upływem ustawowych 5 lat od ich nabycia lub wybudowania, osoby fizyczne zasadniczo są zobowiązane do zapłacenia podatku od takiej transakcji, jeżeli nie korzystają z tzw. ulgi mieszkaniowej. Podstawą opodatkowania pdof jest wówczas nie sam przychód wyrażający się zazwyczaj w cenie sprzedaży, ale dochód wyznaczony przez różnicę pomiędzy przychodem z tego źródła a kosztami jego uzyskania, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości - jeżeli podlegały one amortyzacji. Podatek od dochodu ustalonego w ten sposób wynosi 19%.

W związku z tak zdefiniowaną podstawą opodatkowania przed obliczeniem podatku podatnik powinien ustalić koszty uzyskania przychodów z dokonanej sprzedaży w sposób wynikający z art. 22 ust. 6c i ust. 6d ustawy o pdof (Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.), ze świadomością, że koszty te powinny być udokumentowane w ustawowo przewidziany sposób. Art. 22 ust. 6e ustawy o pdof wskazuje, że należy tego dokonać fakturami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

Koszt nabycia, wytworzenia i posiadania

Gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość nabyta odpłatnie lub wybudowana przez podatnika, wówczas na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia składają się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof). Zaliczeniu do tej kategorii kosztów podlega zatem w pierwszej kolejności cena nabycia lub koszt wytworzenia nieruchomości, a ponadto PCC, opłata notarialna oraz wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania. Zaliczane do tej kategorii nie są jednak wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłacone prowizje i odsetki, opłaty za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy czy też koszty przewalutowania kredytu lub koszty spłaty kredytu spowodowane zwyżką kursu pożyczonej waluty. Tego typu wydatki są bowiem podatkowo traktowane jako wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup (wytworzenie) nieruchomości, co powoduje, że nie można ich uznać ani za koszty nabycia (wytworzenia), ani za nakłady poniesione na nieruchomość.

Za nakłady poniesione na nieruchomość uznaje się natomiast wydatki ulepszające, modernizujące nieruchomość, które zwiększają jej wartość rynkową.

Waloryzacja kosztów

Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości, wskazane w art. 22 ust. 6c ustawy o pdof, w oparciu o art. 22 ust. 6f tej ustawy podlegają waloryzacji. Koszty te podlegają bowiem corocznie podwyższeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja jest dokonywana począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Wskaźnik waloryzacji ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym "Monitor Polski". W obecnej sytuacji, gdy inflacja jest wysoka, waloryzacja omawianych kosztów ma szczególne znaczenie - dzięki niej osoba dokonująca sprzedaży nieruchomości może znacznie obniżyć swoje obciążenia podatkowe z tytułu przeprowadzonej transakcji.

Literalne brzmienie art. 22 ust. 6f ustawy o pdof wskazuje na to, że podstawą dla dokonania waloryzacji jest wyłącznie pierwotny koszt nabycia. Tak również jest on interpretowany przez fiskusa (por. interpretację indywidualną Dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 10 lutego 2016 r., nr ILPB2/4511-1-77/16-2/NK). Z przepisów nie wynika jednak, w jaki sposób waloryzacja powinna nastąpić, dlatego warto wystąpić o wydanie interpretacji indywidualnej w tym zakresie. W przykładzie 1 przyjęto metodę zaakceptowaną przez fiskusa w przywołanym rozstrzygnięciu.

Nabycie nieodpłatne

Gdy zbywana nieruchomość została nabyta nieodpłatnie, czyli np. w drodze spadku czy darowizny, koszty uzyskania przychodu z jej zbycia należy ustalić w sposób odrębny od wyżej opisanego. W art. 22 ust. 6d ustawy o pdof określono, że w każdym przypadku nieodpłatnego nabycia zalicza się do nich:

• udokumentowane nakłady poczynione w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły ich wartość oraz
• kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

Gdy jednak w skład majątku nabytego w drodze spadku lub darowizny oprócz nieruchomości weszły też inne rzeczy lub prawa majątkowe, za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości nie uznaje się całej kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji kosztem podatkowym jest kwota podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Oprócz wskazanych wydatków i ciężarów spadkobiercy mają możliwość zaliczenia do tych kosztów również kosztów nabycia (wytworzenia) zbywanej odpłatnie nieruchomości lub określonego prawa majątkowego, które poniósł spadkodawca, jak również długów i ciężarów spadkowych (przykład 2). Trzeba przy tym zaznaczyć, że długi i obciążenia spadkowe mogą być uznane za omawiane koszty jedynie pod warunkiem ich realnej spłaty. Ważne jest również to, że podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych długi i ciężary spadkowe poniesione zarówno przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a także po złożeniu zeznania PIT-39.