Facebook

Jak szukać?»

Aktualnie jesteś: Gofin.pl (strona główna)  »  Podatki  »  Podatek dochodowy  »   Rozliczenia związane z najmem sezonowym w 2022 r.
POLECAMY
A A A  drukuj artykuł

Rozliczenia związane z najmem sezonowym w 2022 r.

Gazeta Podatkowa nr 64 (1939) z dnia 11.08.2022
Agata Cieśla

Apartamenty, kwatery, domki letniskowe oraz przeżywające swoisty renesans przyczepy kempingowe to miejsca, gdzie wypoczywamy równie chętnie jak w hotelach i wyspecjalizowanych ośrodkach. Sezonowo najem wielu takich obiektów oferują poza działalnością gospodarczą osoby fizyczne. Osiągane w ramach tzw. prywatnego najmu zarobki muszą w prawidłowy sposób opodatkować.

Ostatni raz skala albo ryczałt

Przychody uzyskiwane z najmu sezonowego realizowanego poza działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Do końca 2021 r. z uregulowań ustawy o pdof mających zastosowanie do ich opodatkowania wynikało, że podatnicy mają wybór co do formy tego opodatkowania pomiędzy skalą podatkową a ryczałtem ewidencjonowanym. Jednak w wyniku wejścia w życie Polskiego Ładu (Dz. U. z 2021 r. poz. 2105 ze zm.) z dniem 1 stycznia 2022 r. na gruncie pdof zaczęła obowiązywać zasada, zgodnie z którą przychody te będą opodatkowane wyłącznie ryczałtem ewidencjonowanym. To oznacza, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie będą uwzględniane koszty uzyskania przychodów. W praktyce będzie ona jednak miała zastosowanie dopiero od 1 stycznia 2023 r. Z art. 71 ust. 1 Polskiego Ładu będącego przepisem przejściowym wynika bowiem jednocześnie, że podatnicy osiągający w 2022 r. przychody z najmu prywatnego mogą jeszcze stosować do ich opodatkowania zasady obowiązujące na dzień 31 grudnia 2021 r. Zatem w bieżącym roku osoby osiągające przychody z prywatnego najmu - również sezonowo - mogą dla ich opodatkowania po raz ostatni wybrać skalę podatkową.

Skala podatkowa przysługuje podatnikowi z mocy ustawy, dlatego jej wyboru nie musi zgłaszać urzędowi skarbowemu. Przy tej formie opodatkowaniu podlega dochód, czyli przychód z najmu pomniejszony o koszty jego uzyskania, a stawka podatku wynosi obecnie 12% i 32% w zależności od wysokości dochodu osiągniętego od początku roku podatkowego.

Z kolei decydując się na ryczałt ewidencjonowany, podatnik oblicza i opłaca należny podatek dochodowy od przychodu niepomniejszonego o koszty jego uzyskania. Przychody z prywatnego najmu do kwoty 100.000 zł są opodatkowane według 8,5% stawki, a nadwyżka ponad ten limit jest opodatkowana 12,5% stawką.

Wybór formy opodatkowania przychodów z prywatnego najmu następuje poprzez dokonanie pierwszej wpłaty na podatek dochodowy. Reguluje to art. 9 ust. 4 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym... (Dz. U. z 2021 r. poz. 1993 ze zm.), obowiązujący do 31 grudnia 2021 r.

Powstanie i wysokość przychodów

Przychody z tzw. prywatnego najmu u wynajmującego powstają w momencie otrzymania lub postawienia mu do dyspozycji pieniędzy i wartości pieniężnych (przykład). Oprócz należności pieniężnych zalicza się do nich wartość otrzymanych przez niego z tego tytułu świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń. Z kolei dla podatnika VAT otrzymującego przychody z prywatnego najmu wysokością przychodu z tego źródła jest kwota otrzymanego czynszu po pomniejszeniu o VAT.

Przychodów z prywatnego najmu mogą nie stanowić ponoszone przez najemcę opłaty eksploatacyjne dotyczące przedmiotu najmu, w tym m.in. opłaty za wodę i ścieki, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp. Dzieje się tak jednak wyłącznie, gdy z umowy najmu wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Przychód z tytułu tych opłat nie powstanie u wynajmującego niezależnie od tego, czy najemca wnosi je bezpośrednio na rachunek dostawcy mediów, czy wpłaca je wynajmującemu.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że od 2023 r. zmianie ulegnie sposób określania wysokości analizowanych przychodów. Przy określaniu przychodów m.in. z tytułu umów najmu, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący przeniesie na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie będą wygasać, to opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej będą stanowiły przychód wynajmującego w dniu zapłaty.

Co w kosztach przy skali podatkowej?

Stosując do opodatkowania przychodów z prywatnego najmu skalę podatkową, przy ustalaniu podstawy opodatkowania podatnik może uwzględniać ponoszone przez siebie koszty związane z najmem. Stąd, gdy w posiadanie przedmiotu najmu wszedł w drodze odpłatnego nabycia, wydatki poniesione na to nabycie rozliczane są w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Jednak przy środkach trwałych używanych sezonowo dokonuje się ich wyłącznie w okresie, w którym środki te są faktycznie wykorzystywane (art. 22h ust. 1 pkt 3 ustawy o pdof - Dz. U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.).

Należy wskazać, że Polski Ład poważnie ograniczył możliwość amortyzacji nieruchomości i praw o charakterze mieszkalnym, gdyż z dniem 1 stycznia 2022 r. wyłączył on z kosztów podatkowych odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Tu jednak również w oparciu o uregulowania przejściowe zapisane w art. 71 ust. 2 Polskiego Ładu, m.in. podatnicy pdof mogą do końca 2022 r. zaliczać do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne naliczane od składników należących do tej kategorii, ale wyłącznie tych nabytych lub wytworzonych przed dniem 1 stycznia 2022 r.

Przy najmie sezonowym ukierunkowanym na letnie wakacje obiekty mieszkalne zazwyczaj są wyposażone m.in. w urządzenia AGD, meble, sprzęt RTV, sprzęty ogrodowe, plażowe oraz rowery, hulajnogi i inne sprzęty sportowe. W zależności od wartości poszczególnych elementów tych ruchomości oraz przewidywanego okresu ich użytkowania, a także wartości początkowej, wynajmujący wydatki na ich nabycie rozlicza bezpośrednio w kosztach lub poprzez odpisy amortyzacyjne.

Przy ustalaniu dochodu na potrzeby wyliczenia zaliczki na pdof wynajmujący może również w kosztach uwzględnić wydatki związane z bieżącym utrzymaniem przedmiotu najmu, o ile - zgodnie z umową najmu - to on ponosi te koszty. Chodzi tutaj głównie o tzw. media, ale również m.in. opłaty za internet i tzw. kablówkę czy satelitę. Do kosztów tych ma również prawo zaliczyć składki na ubezpieczenie wynajmowanego obiektu od ognia i zdarzeń losowych, dewastacji, kradzieży oraz OC, a także wydatki na jego dozór czy usługi agencji nieruchomości oraz koszty ogłoszeń w internecie i prasie.

Również przy najmie sezonowym istnieje konieczność utrzymania jego przedmiotu w stanie niepogorszonym, co wiąże się z wydatkami. Gdy nakłady na środek trwały mają charakter remontowy, wówczas są rozliczane w kosztach w dacie poniesienia. Jeżeli jednak prowadzą do jego ulepszenia, to są rozliczane w kosztach poprzez odpisy amortyzacyjne. Do ulepszenia w pdof dochodzi, gdy suma wydatków m.in. na modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te skutkują wzrostem wartości użytkowej.

Przykład

Pan Piotr jest właścicielem dwóch przyczep kempingowych. W maju 2022 r. zawarł dwie umowy najmu na każdą z nich na okres 4 miesięcy, licząc od 1 czerwca 2022 r. Czynsz wynikający z pierwszej umowy wynosi 1.500 zł miesięcznie, a z drugiej 2.100 zł. Termin ich zapłaty za dany miesiąc przypada na 7. dzień danego miesiąca.

Załóżmy, że najemca pierwszej przyczepy czynsz za wszystkie miesiące zapłaci w terminie umownym. Załóżmy również, że najemca drugiej przyczepy czynsze za czerwiec i lipiec br. opłaci terminowo, natomiast za sierpień i wrzesień br. zapłaci dopiero w połowie października br. W takiej sytuacji pan Piotr z tytułu prywatnego najmu uzyska w poszczególnych miesiącach następujące przychody: w czerwcu i lipcu - po 3.600 zł (1.500 zł + 2.100 zł), w sierpniu i wrześniu - po 1.500 zł i w październiku 4.200 zł (2 × 2.100 zł).

Podatek dochodowy - czytaj także:

 
Sklep internetowy - sklep.gofin.pl
 
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o., ul. Owocowa 8, 66-400 Gorzów Wlkp., tel. 95 720 85 40, faks 95 720 85 60
Wydawnictwo Podatkowe GOFIN
Szanowny Użytkowniku !
Prosimy o zapoznanie się z poniższymi informacjami oraz wyrażenie dobrowolnej zgody poprzez kliknięcie przycisku "Zgadzam się".
Pamiętaj, że zawsze możesz wycofać zgodę.

Serwis internetowy, z którego Pani/Pan korzysta używa plików cookies w celu:

  • niezbędnego zapewnienia prawidłowego działania Serwisów (utrzymania sesji),
  • realizacji funkcjonalności ułatwiających obsługę Serwisu,
  • analizy statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
  • zbierania i przetwarzania danych osobowych w celu wyświetlenia reklam produktów własnych i klientów reklamowych.

Pliki cookies

Są to pliki instalowane w urządzeniach końcowych osób korzystających z Serwisu, w celu administrowania Serwisem, dostosowania treści Serwisu do preferencji użytkownika, utrzymania sesji użytkownika oraz dla celów statystycznych i targetowania reklamy (dostosowania treści reklamy do indywidualnych potrzeb użytkownika). Informujemy, że istnieje możliwość określenia przez użytkownika Serwisu warunków przechowywania lub uzyskiwania dostępu do informacji zawartych w plikach cookies za pomocą ustawień przeglądarki lub konfiguracji usługi. Szczegółowe informacje na ten temat dostępne są u producenta przeglądarki, u dostawcy usługi dostępu do internetu oraz w Polityce prywatności i plików cookies.

Administratorzy

Administratorem Pana/Pani danych osobowych w związku z korzystaniem z Serwisu internetowego i jego usług jest Wydawnictwo Podatkowe GOFIN sp. z o.o. Administratorem danych osobowych w plikach cookies w związku z wyświetleniem analizy statystyk i wyświetlaniem spersonalizowanych reklam są partnerzy Wydawnictwa Podatkowego GOFIN sp. z o.o., Google Inc, Facebook Inc.

Jakie ma Pani/Pan prawa w stosunku do swoich danych osobowych?

Wobec swoich danych mają Pan/Pani prawo do żądania dostępu do swoich danych, ich sprostowania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania, prawo do wniesienia sprzeciwu wobec przetwarzania danych, prawo do cofnięcia zgody.

Podstawy prawne przetwarzania Pani/Pana danych osobowych

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z wykonaniem umowy.

    Umowa w naszym przypadku oznacza akceptację regulaminu naszych usług. Jeśli zatem akceptuje Pani/Pan umowę na realizację danej usługi, to możemy przetwarzać Pani/Pana dane w zakresie niezbędnym do realizacji tej umowy.

  • Niezbędność przetwarzania danych w związku z prawnie uzasadnionym interesem administratora.

    Dotyczy sytuacji, gdy przetwarzanie danych jest uzasadnione z uwagi na usprawiedliwione potrzeby administratora, tj. dokonanie pomiarów statystycznych, ulepszania naszych usług, jak również prowadzenie marketingu i promocji własnych usług administratora.

  • Dobrowolna zgoda.

    Aby móc realizować cele:
    - zapamiętania Pani/Pana decyzji w Serwisach w zakresie korzystania z dostępnych opcjonalnie funkcjonalności,
    - analiz statystyk ruchu i reklam w Serwisach,
    - wyświetlania spersonalizowanych reklam produktów własnych i klientów reklamowych w związku z odwiedzaniem niniejszego Serwisu internetowego partnerzy Wydawnictwa Podatkowego Gofin sp. z o.o. muszą mieć możliwość przetwarzania Pani/Pana danych.

Potrzebna jest Nam Pani/Pana dobrowolna zgoda na zapisy w plikach cookies w celach realizacji powyższych celów.

W związku z powyższymi wyjaśnieniami prosimy o wyrażenie dobrowolnej zgody na zapisywanie informacji w plikach cookies przez kliknięcie przycisku „Zgadzam się” lub „Nie teraz” w przypadku braku zgody. Istnieje możliwość skorzystania z „ustawień zaawansowanych” plików cookies w celu określenia indywidualnych zgód na zapis wybranych plików cookies realizujących wybrane cele.