Osoby fizyczne sprzedające nieruchomości i prawa, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o pdof przed upływem ustawowych 5 lat od ich nabycia lub wybudowania, o ile nie korzystają z tzw. ulgi mieszkaniowej, zobowiązane są do zapłacenia podatku od takiej transakcji. Podstawę opodatkowania wyznacza tu nie przychód, ale dochód, czyli różnica pomiędzy przychodem z tego źródła a kosztami jego uzyskania, powiększona o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości - jeżeli podlegały one amortyzacji. Podatek od dochodu ustalonego w ten sposób wynosi 19%.
Takie określenie przez ustawodawcę podstawy opodatkowania powoduje, że przed obliczeniem podatku podatnik zobowiązany jest do ustalenia kosztów uzyskania przychodów z dokonanej sprzedaży. Obowiązek ten realizuje w oparciu o uregulowania wynikające z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o pdof, dbając o to, żeby koszty te były udokumentowane w ustawowo przewidziany sposób. Z uregulowań ustawy o pdof wynika, że należy tego dokonać fakturami w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentami stwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy o pdof - Dz. U. z 2018 r. poz. 1509 ze zm.).
Jeżeli sprzedawana przez podatnika nieruchomość została nabyta odpłatnie lub on ją wybudował, wówczas na koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia składają się udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia oraz nakłady dokonane w czasie posiadania nieruchomości, które zwiększyły jej wartość (art. 22 ust. 6c ustawy o pdof).
Przełożenie przywołanego przepisu na praktykę oznacza, że zaliczeniu do tej kategorii kosztów będzie podlegała przede wszystkim cena nabycia lub wytworzenia nieruchomości, a także PCC, opłata notarialna oraz wydatki na wykończenie lokalu lub budynku mieszkalnego nabytego w stanie deweloperskim lub modernizację nieruchomości w trakcie jej posiadania. Nie stanowią ich jednak, zgodnie z ugruntowana linią interpretacyjną organów podatkowych oraz wykładnią sądów administracyjnych, wydatki związane z kredytem hipotecznym zaciągniętym w celu sfinansowania zakupu, w tym m.in. zapłacone prowizje i odsetki, opłaty za ustanowienie hipoteki na rzecz kredytodawcy czy też koszty przewalutowania kredytu. Tego typu wydatki podatkowo są bowiem traktowane jako wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na zakup (wytworzenie) nieruchomości. To w opinii organów podatkowych oraz sądów powoduje, że nie można ich utożsamiać ani z kosztami nabycia (wytworzenia), ani z nakładami poniesionymi na nieruchomość.
Koszty nabycia lub koszty wytworzenia nieruchomości, wskazane w art. 22 ust. 6c ustawy o pdof, w oparciu o art. 22 ust. 6f ustawy o pdof podlegają waloryzacji. Koszty te podlegają bowiem corocznie podwyższeniu w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego. Waloryzacja jest dokonywana począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie. Wskaźnik waloryzacji ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym "Monitor Polski".
Do nabycia nieruchomości może dojść również nieodpłatnie, np. w drodze spadku czy darowizny. Kwestię ustalania kosztów uzyskania przychodu ze zbycia nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny ustawodawca uregulował odrębnie. W art. 22 ust. 6d ustawy o pdof wskazał, że uważa się za nie w każdym przypadku nieodpłatnego nabycia :
Gdy jednak w skład majątku nabytego w drodze spadku lub darowizny oprócz nieruchomości weszły też inne rzeczy lub prawa majątkowe, za koszt uzyskania przychodu ze sprzedaży tej nieruchomości nie uznaje się całej kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn. W takiej sytuacji kosztem podatkowym jest kwota podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania tym podatkiem odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Od 1 stycznia 2019 r. spadkobiercy zyskali możliwość zaliczenia do tych kosztów również kosztów nabycia (wytworzenia) zbywanej odpłatnie nieruchomości lub określonego prawa majątkowego, które poniósł spadkodawca, jak również długów i ciężarów spadkowych (przykład). Jednak długi i obciążenia spadkowe mogą stanowić omawiane koszty pod warunkiem ich realnej spłaty. Co równie ważne, podatnik może uwzględnić w kosztach podatkowych długi i ciężary spadkowe poniesione zarówno przed, jak i po uzyskaniu przychodu, a także po złożeniu zeznania PIT-39. Natomiast osoby, które nabyły nieruchomość w darowiźnie lub w inny nieodpłatny sposób, ustalają koszty na dotychczasowych zasadach.
|
Przykład Pan Roman w 2017 r. odziedziczył nabyte w 2014 r. przez spadkodawcę za kwotę 275.000 zł mieszkanie w kamienicy. Podatek od spadku u pana Romana nie wystąpił. Ciężary spadkowe, na które składały się zaległe opłaty eksploatacyjne, uregulowane w latach 2017-2019, wyniosły 25.100 zł. Ponieważ pan Roman początkowo zamierzał w nim zamieszkać, w związku z dostosowaniem go do własnych celów mieszkaniowych poniósł w roku jego nabycia nakłady na łączną kwotę 61.000 zł. Ostatecznie mieszkanie sprzedał w lipcu 2019 r., za kwotę 398.000 zł. W takim przypadku koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia u pana Romana wyniosły 361.100 zł (275.000 zł + 25.100 zł + 61.000 zł). Stąd dochodem z tej transakcji będzie kwota 36.900 zł (tj. 398.000 zł - 361.100 zł). |
| ||||||||||||
|
||||||||||||
