Sprzedaż gruntu rolnego

Spółka w marcu 2011 r. zakupiła nieruchomość rolną od osoby fizycznej (w ewidencji księgowej grunt został wpisany jako środek trwały). W chwili obecnej spółka zamierza sprzedać powyższą nieruchomość. Jaką stawkę VAT należy zastosować przy tej sprzedaży?

Odpłatna dostawa gruntu stanowi co do zasady czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wprowadza zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę. Z przepisu tego wynika więc, że zwolnieniem objęta jest dostawa, której przedmiotem jest teren (grunt) niezabudowany i jednocześnie jest to teren (grunt) o przeznaczeniu innym niż budowlany czy też przeznaczony pod zabudowę.

Warto w tym miejscu podkreślić, że nie ma znaczenia faktyczny i aktualny sposób wykorzystania gruntu, natomiast istotne jest jedynie jego przeznaczenie (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 listopada 2010 r., sygn. akt III SA/Wa 1185/10 - orzeczenie nieprawomocne). O przeznaczeniu danego terenu pod zabudowę bądź każdy inny cel, decydują obiektywne kryteria, nie zaś subiektywne przekonanie i zamiar sprzedawcy lub nabywcy takiego terenu (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 17 marca 2009 r., sygn. akt I SA/Bk 449/08 - orzeczenie prawomocne).

Przepisy ustawy o VAT nie definiują użytego w cytowanym wyżej art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT pojęcia "terenów budowlanych" lub "terenów przeznaczonych pod zabudowę". Z kolei art. 12 ust. 3 dyrektywy w sprawie VAT przewiduje, że do celów dostawy - "teren budowlany" oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie. Tym samym to ustawodawstwo krajowe danego państwa członkowskiego ma ustalić definicję terenu budowlanego. Skoro polski ustawodawca nie czyni tego w ustawie o VAT należy w tym zakresie sięgnąć do innych, niepodatkowych przepisów. W pierwszej kolejności przy wykładni art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zasadne wydaje się odwołanie do ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.). W art. 4 ust. 1 tej ustawy postanowiono, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zaś w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 ustawy). W konsekwencji ustalając zakres zwolnienia przewidzianego przepisem art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i określając przeznaczenie gruntu będącego przedmiotem dostawy, trzeba kierować się danymi wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bądź z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Takie stanowisko jednolicie prezentują w swoich orzeczeniach sądy administracyjne.

Wątpliwości sądów dotyczyły natomiast klasyfikacji terenu niezabudowanego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Pojawiły się w tym zakresie dwa odmienne poglądy. Niektóre składy orzekające uznawały, że w tym przypadku wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, pozostałe zaś przyjmowały, że o przeznaczeniu gruntu decyduje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Kwestia ta została rozstrzygnięta przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku podjętym w składzie siedmiu sędziów z dnia 17 stycznia 2011 r., sygn. akt I FPS 8/10. Sąd uznał, że w świetle art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT przy zastosowaniu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. nr 193, poz. 1287), w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dla klasyfikacji terenu niezabudowanego wiążące są zapisy ewidencji gruntów i budynków, a nie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Powyższy pogląd został oparty na założeniu, że ewidencja gruntu jest dla organu podatkowego urzędowym źródłem informacji o osobie właściciela i posiadacza samoistnego oraz o samej nieruchomości, ma walor dokumentu urzędowego, o którym mowa w art. 194 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.). Natomiast studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego, a jako akt planistyczny określa jedynie politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrzne organy gminy w ich planach przy sporządzaniu projektów planów miejscowych.

Należy w tym miejscu dodać, iż w projekcie nowelizacji do ustawy o VAT z dnia 16 października 2012 r. zmieniono brzmienie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, wprowadzając zwolnienie od podatku dla dostawy terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Natomiast w art. 2 pkt 33 ustawy o VAT zdefiniowano tereny budowlane jako grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Spółka będzie miała prawo zastosować zwolnienie z VAT do sprzedaży gruntu rolnego, wówczas gdy przeznaczenie tego gruntu będzie wynikało z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w razie braku planu zagospodarowania przestrzennego) lub ewidencji gruntów i budynków (w razie braku planu zagospodarowania przestrzennego i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu).