Na temat refakturowania mediów w związku ze świadczeniem usług najmu i o skutkach w zakresie rozliczania VAT z nimi związanych pisaliśmy na łamach Poradnika VAT wielokrotnie.
Warto jednak przypomnieć, że ustawa o VAT w art. 8 ust. 2a stanowi, iż w przypadku gdy podatnik działając we własnym imieniu ale na rzecz osoby trzeciej, bierze udział w świadczeniu usług, przyjmuje się, że podatnik ten sam otrzymał i wyświadczył te usługi. Czynność tę uznaje się więc za świadczenie usług, które podlega opodatkowaniu VAT. Przepis ten stanowi kopię art. 28 dyrektywy w sprawie VAT. Takie "przerzucanie kosztów" jest często spotykane w obrocie gospodarczym.
W praktyce przyjmuje się, że refaktura jest fakturą VAT wystawioną przez podmiot pośredniczący pomiędzy właściwym usługodawcą, a rzeczywistym nabywcą tej usługi. W rezultacie ostateczne obciążenie spoczywa nie na pierwotnym nabywcy usługi, lecz na jej rzeczywistym konsumencie. Jest to więc pewnego rodzaju odsprzedaż usług, w sytuacji gdy jeden z podmiotów nabywa daną usługę i następnie ją sprzedaje, przy czym sprzedawca nie jest bezpośrednim usługodawcą.
Wobec powyższego z refakturowaniem mamy do czynienia przede wszystkim wówczas, gdy umowa łącząca strony przewiduje tego rodzaju sposób wzajemnych rozliczeń oraz do refakturowanych usług podmiot, który je refakturuje nie dolicza żadnej marży. Refakturowana kwota musi odpowiadać kwocie, jaka wynika z wystawionej przez usługodawcę faktury pierwotnej.
Niestety, kwestią sporną w dalszym ciągu pozostaje refakturowanie mediów związanych z usługą najmu bądź dzierżawy. Najnowsze indywidualne interpretacje organów podatkowych dotyczące konsekwencji w VAT refakturowania przez wynajmującego kosztów mediów są w zasadzie jednoznaczne. Wynika z nich, że najemca odrębnie i niezależnie od czynszu może ponosić koszty mediów pod warunkiem jednak, że zawrze umowę bezpośrednio z dostawcą ww. towarów bądź usług. W przypadku zaś braku takich umów, zdaniem fiskusa, najem pozostaje usługą złożoną z różnych świadczeń, prowadzących do realizacji określonego celu - najmu lokali. Stąd też usługi te powinny być opodatkowane jedną stawką VAT właściwą dla usług najmu. Tak przykładowo uznał Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w interpretacji indywidualnej z dnia 30 maja 2012 r., nr IPTPP4/443-174/12-2/JM oraz Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 8 maja 2012 r., nr IPPP1/443-165/12-4/EK, w której stwierdził min.: "(…) Usługa pomocnicza taka jak zapewnienie dostępu do wody, energii itp. nie stanowi celu samego w sobie, lecz jest środkiem do pełnego zrealizowania lub wykorzystania usługi zasadniczej. Pojedyncza usługa traktowana jest zatem jak element usługi zasadniczej wówczas, jeżeli cel świadczenia usługi pomocniczej jest zdeterminowany przez usługę główną oraz nie można wykonać lub wykorzystać usługi głównej bez usługi pomocniczej. (…)"
Ponoszone opłaty za media są wprawdzie związane z usługą najmu, lecz podatnicy powinni - zdaniem redakcji - mieć możliwość ich refakturowania (z zastosowaniem właściwej dla mediów stawki VAT i uwzględnieniem szczególnego obowiązku podatkowego dla tego typu usług). Tym bardziej, że podatnik na ogół "przerzuca" koszty mediów na najemców (dzierżawców) na podstawie dokumentów pierwotnych, bez doliczania jakiejkolwiek marży, a ostatecznym odbiorcą jest najemca i to on w istocie "decyduje" o wielkości ich zużycia.
Nie ma podstaw do kwestionowania prawa do refakturowania mediów przez właściciela nieruchomości na najemcę, jeśli umowa przewiduje taką formę rozliczeń. W przypadku opłat za media, faktycznymi odbiorcami tych usług są bowiem najemcy, dlatego też uzasadnione jest ich refakturowanie (bez doliczania jakiejkolwiek marży) według stawek wynikających z pierwotnie wystawionych faktur.
Co więcej, takie stanowisko potwierdzają sądy administracyjne, które kluczowe znaczenie przypisują właśnie postanowieniom zawartym w umowach najmu dotyczących rozliczania czynszu oraz opłat za media. Przykładem takich orzeczeń są prawomocne wyroki:
a także wyrok NSA z 14 grudnia 2011 r., sygn. akt I FSK 475/11, w którym Sąd co prawda zgodził się z organem podatkowym, że w rozpatrywanej sprawie wystąpiło świadczenie złożone i do dostawy wody oraz odprowadzania ścieków należy zastosować stawkę podstawową, jednakże podkreślił, że "(…) Tylko wówczas można uznać, iż dochodzi do refakturowania konkretnie wskazanych usług, jeżeli zarówno z okoliczności faktycznych, jak i z umowy najmu wynikają postanowienia, zgodnie z którymi w sposób odrębny od czynszu regulowane będą przez najemcę na rzecz wynajmującego świadczenia z tytułu korzystania z usług powszechnych przypadające na rzecz zakładu dostarczającego dane media. Brak zaś takiego porozumienia, czy zastrzeżenia powoduje, że rozliczanie opłat z tego rodzaju usług powinno odbywać się na zasadach ogólnych. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy o VAT obrotem jest kwota należna z tytułu sprzedaży, pomniejszona o kwotę należnego podatku, a kwota należna obejmuje całość świadczenia należnego od nabywcy lub osoby trzeciej. (…)"
| Reasumując |
Zdaniem redakcji, opierając się na wykładni orzecznictwa sądów administracyjnych stwierdzić można, że w zależności od treści zawartej umowy cywilnoprawnej z właścicielem nieruchomości, ich najemcy za dostawę mediów do wynajmowanego lokalu otrzymać mogą fakturę ze stawką podstawową, bądź ze stawką 8%.
Należy mieć nadzieję, że korzystne dla podatników orzeczenia sądowe spowodują zmianę dotychczasowego stanowiska organów podatkowych.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
