Trzeba dbać o stan techniczny nieruchomości

Na właścicielu bądź zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek użytkowania go w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska. Na tych osobach ciąży również obowiązek utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym i estetycznym. Muszą oni też dbać, by nie dopuścić do nadmiernego pogorszenia właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W związku z tym zobowiązani są m.in. do zlecania przeprowadzania różnego rodzaju kontroli.

Obowiązkowa kontrola okresowa

Obiekty budowlane muszą być poddawane, co najmniej raz w roku, kontroli okresowej. Kontrola ta swoim zakresem obejmuje sprawdzenie stanu technicznego:

• elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
   
• instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
   
• instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych).

Warto zaznaczyć, że obowiązek dokonania kontroli elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu nie ma zastosowania m.in. w odniesieniu do budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego.

Osoba przeprowadzająca kontrolę okresową budynku powinna każdorazowo przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, a także z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli.

Okresowa raz na 5 lat

Raz na pięć lat należy przeprowadzić kontrolę w zakresie sprawdzenia stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu, jego estetyki oraz otoczenia. Kontrola ta powinna też objąć badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

W toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny:

• zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów,
   
• urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku,
   
• elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich,
   
• pokryć dachowych,
   
• instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
   
• urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku,
   
• elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku,
   
• przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku.

Obiekty wielkopowierzchniowe

Szczególne obowiązki ciążą na właścicielach czy zarządzających budynkami o powierzchni zabudowy przekraczającej 2.000 m² oraz innymi obiektami budowlanymi o powierzchni dachu przekraczającej 1.000 m². W tym drugim przypadku chodzi o obiekty budowlane, dla których nie można określić powierzchni zabudowy, np. wiaty. Konieczne jest w tym przypadku przeprowadzenie kontroli stanu technicznego co najmniej dwa razy w roku. Dokonać tego należy przed i po okresie zimowym w terminach do 30 listopada oraz do 31 maja. Zwrot "co najmniej" wskazuje, że w stosunku do obiektów wielkopowierzchniowych kontrole okresowe mogą być przeprowadzane częściej niż dwa razy w roku.

W tym przypadku zakres kontroli jest taki sam jak przy kontroli rocznej.

Kto przeprowadza kontrolę?

Zasadniczo kontrole powinny przeprowadzać osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Jak możemy przeczytać na stronie internetowej Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (www.gunb.gov.pl: "W zależności od przedmiotu okresowej kontroli, upoważniona do jej dokonania będzie osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a także uprawnieniami budowlanymi do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń elektrycznych, elektroenergetycznych bez ograniczeń w zależności od zakresu posiadanych uprawnień. Wykaz wszystkich specjalności i specjalizacji techniczno-budowlanych wyodrębnionych w specjalnościach budowlanych określa rozporządzenie Ministra Transportu i Budownictwa z dnia 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie".

Kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych, gazowych i urządzeń chłodniczych mogą przeprowadzać wyłącznie osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.

Naruszenie obowiązku przeprowadzania kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych jest wykroczeniem, za które grozi kara grzywny.

Natomiast czynności w zakresie sprawdzenia stanu technicznego przewodów kominowych powinny prowadzić osoby mające:

1) kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim - w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych,

2) uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności - w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)