Zamierzam kupić swoją pierwszą nieruchomość. W pierwszej kolejności będę zawierać umowę przedwstępną, a następnie, około 2-3 tygodnie później, umowę ostateczną, czyli umowę sprzedaży. Sprzedawca zaproponował mi, aby umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego. Czy jest to konieczne? Czy zawarcie umowy przedwstępnej w tej formie nie zwiększy wszystkich kosztów notarialnych związanych z nabyciem nieruchomości, które zasadniczo obciążają stronę kupującą?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być podpisana w formie aktu notarialnego, zatem można ją zawrzeć w dowolnej formie, np. zwykłej pisemnej. Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W omawianym przypadku umową przyrzeczoną będzie umowa sprzedaży nieruchomości.
Zachowanie określonej formy umowy przedwstępnej nie decyduje zatem o jej ważności, ale może decydować o tzw. silniejszym lub słabszym skutku umowy. Słabszy skutek umowy przedwstępnej polega na tym, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (choć strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania). Przewiduje to art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.). Z kolei silniejszy skutek umowy przedwstępnej polega na tym, że strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. że przysługuje jej roszczenie o zawarcie wspomnianej umowy, którego może dochodzić przed sądem. Co najistotniejsze, skutek ten występuje tylko wtedy, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (art. 390 § 2 K.c.). Umowa przyrzeczona w przypadku sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Jeśli zatem umowa przedwstępna zostanie zawarta w tej samej formie, skuteczniej zabezpieczy wykonanie zobowiązań poczynionych przez strony.
Jeśli natomiast chodzi o koszty notarialne, strony umowy przedwstępnej nie muszą obawiać się, że jeśli zdecydują się wybrać formę notarialną również dla tej umowy, ostatecznie zapłacą taksę notarialną w podwójnej wysokości, tzn. całą stawkę za umowę przedwstępną oraz całą stawkę za umowę przyrzeczoną. Zgodnie z taryfikatorem w sprawie taksy notarialnej, za podpisanie umowy zobowiązującej, zawartej pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (umowy przedwstępnej), pobiera się połowę taksy notarialnej, podobnie połowę taksy pobiera się za akt notarialny dokumentujący umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej (umowę przyrzeczoną).
| ||||||||||||
|
||||||||||||
