Jestem właścicielem niewielkiej działki, na której stoi mój dom. Budynek znajduje się blisko granicy. Niedawno sąsiad rozpoczął budowę domu. Z uwagi na zakres prac ziemnych i ukształtowanie terenu, istnieje ryzyko, że wpłynie to na posadowienie mojego budynku na gruncie. Sąsiad pokazał mi dokumentację, z której wynika, że uzyskał pozwolenie na budowę. Czy w tej sytuacji będzie całkowicie zwolniony z odpowiedzialności za ewentualne szkody, które będą dotyczyć mojej nieruchomości?
NIE. Okoliczność, iż sąsiad Czytelnika wykonuje prace budowlane, dysponując ważnym pozwoleniem na budowę (czy ważnym zawiadomieniem o wykonywaniu prac budowlanych), oznacza tyle, że nie naraża się na zarzut, że dopuszcza się samowoli budowlanej. Niemniej właściciel nieruchomości musi mieć na uwadze, że obowiązują go nie tylko przepisy wynikające z Prawa budowlanego.
W sytuacji, o której mowa w pytaniu, należy mieć na uwadze m.in. art. 147 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z nim właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby groziło to nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Przez użyte we wspomnianym przepisie pojęcie "oparcie" należy rozumieć nie tylko umocnienie pionowe, które sąsiadujące ze sobą grunty wzajemnie sobie udzielają, lecz także oparcie poziome, które dają poziome warstwy ziemi. Co istotne, nie jest potrzebna pewność utraty oparcia przez nieruchomość w wyniku robót ziemnych dokonywanych na sąsiednim gruncie. W jednym z wyroków sąd podkreślił, że wystarczy, że w konkretnych okolicznościach można spodziewać się, że dokonywane roboty spowodują utratę oparcia przez sąsiedni grunt, przy czym niebezpieczeństwo to nie musi być bezpośrednie, bliskie. Omawiany przepis zakazuje zatem dokonywania robót ziemnych, grożących nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia nawet w odległej przyszłości, jeśli utrata ta będzie pozostawać w związku przyczynowym z dokonanymi robotami ziemnymi (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 kwietnia 2007 r., sygn. akt III CSK 431/06).
Pozwolenie na budowę nie daje żadnych dodatkowych uprawnień pozwalających na wykonywanie robót ziemnych zagrażających nieruchomościom sąsiednim, zwłaszcza wtedy, gdy na sąsiedniej nieruchomości postawiony jest obiekt, któremu takie prace mogą zagrażać. Oznacza to, że jeśli dojdzie do wyrządzenia szkody, o której mowa w przywołanym przepisie, istnieje możliwość dochodzenia odszkodowania, pomimo tego, że prace wykonywane były legalnie.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
