Przedsiębiorcy posiadający budynki, budowle czy grunty muszą pamiętać o obowiązku podatkowym w zakresie podatku od nieruchomości. Często zobowiązanie to stanowi znaczne obciążenie dla firmy. Jakich obowiązków należy dopełnić w tym zakresie? Jakie zmiany w 2025 r. przygotował ustawodawca?
Podatek od nieruchomości płacą osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, które są:
a) właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
b) posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
c) użytkownikami wieczystymi gruntów,
d) posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
Z powyższego wynika, że w przypadku gdy nieruchomość jest przedmiotem najmu lub dzierżawy, to obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości nadal obciąża właściciela tej nieruchomości. Przeniesienie zobowiązania podatkowego na najemcę jest niemożliwe. Gdyby zapis w tym zakresie został zawarty w umowie najmu, to w świetle prawa podatkowego postanowienie jest bezskuteczne, tzn. nie zwalnia właściciela nieruchomości z obowiązku rozliczenia podatku od nieruchomości. Dopuszczalna jest natomiast sytuacja, że właściciel nieruchomości oszacuje wysokość zobowiązania podatkowego i po prostu wkalkuluje ją w opłatę za najem. Istnieje też możliwość dokonania wewnętrznych uzgodnień z najemcą w zakresie obciążenia go kosztami związanymi z zapłatą podatku.
Wyjątek od tej zasady dotyczy posiadaczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, w sytuacji gdy posiadanie to oparte jest na umowie zawartej z właścicielem, ma miejsce na podstawie innego tytułu prawnego lub nawet ma miejsce bez posiadania takiego tytułu. Co istotne, nie dotyczy to przypadku posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości - chodzi tu m.in. o najem mieszkań komunalnych.
Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to jest odrębnym przedmiotem opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach.
Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego - garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności.
Stawki podatku od nieruchomości mogą być różne w poszczególnych gminach. Corocznie maksymalne stawki podatku od nieruchomości są ustalane w obwieszczeniu Ministra Finansów. Ulegają one zmianie w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie I półrocza roku, w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. W 2025 r. stawki maksymalne podatku od nieruchomości wzrosną o 2,7%. Stawki maksymalne, które będą obowiązywać w 2025 r., ustalone zostały w obwieszczeniu Ministra Finansów w tej sprawie (Mon. Pol. z 2024 r. poz. 716). Przykładowo maksymalna stawka dla budynków mieszkalnych lub ich części wzrośnie o 4 grosze od 1 m2 powierzchni użytkowej. Natomiast stawka od budynków lub ich części, które są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej wzrośnie o 90 groszy za 1 m2 powierzchni użytkowej.
Organem podatkowym właściwym w sprawie podatku od nieruchomości jest wójt gminy, burmistrz lub prezydent miasta, w zależności od położenia nieruchomości.
Podatnicy podatku od nieruchomości składają informacje lub deklaracje do organu właściwego ze względu na miejsce położenia przedmiotów opodatkowania.
Osoby fizyczne składają informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych w terminie 14 dni od dnia, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub zdarzenie powodujące zmianę wysokości opodatkowania. Natomiast osoby prawne i jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, składają deklarację na podatek od nieruchomości do 31 stycznia roku podatkowego, a jeżeli obowiązek podatkowy powstał po tym dniu - w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego lub od zaistnienia zdarzenia powodującego zmianę wysokości opodatkowania.
Jeśli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność (lub znajduje się w posiadaniu) jednocześnie osoby fizycznej oraz osoby prawnej bądź jednostki organizacyjnej (w tym spółki), która nie posiada osobowości prawnej, wówczas osoba fizyczna składa deklarację na podatek od nieruchomości oraz opłaca podatek na zasadach obowiązujących osoby prawne. W tym przypadku osoba fizyczna nie otrzymuje decyzji o wysokości podatku.
Osoby fizyczne opłacają podatek od nieruchomości w 4 ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego, tj. do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada roku podatkowego. Natomiast osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej: za poszczególne miesiące w ratach proporcjonalnych do czasu trwania obowiązku podatkowego - do 15. dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia. W przypadku gdy kwota podatku nie przekracza 100 zł, płaci się go jednorazowo w terminie płatności pierwszej raty. Podatek można opłacić przelewem na rachunek organu podatkowego lub gotówką w kasie. W przypadku osób fizycznych podatek może być również pobrany w drodze inkasa.
Z dniem 1 stycznia 2025 r. wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz. U. z 2024 r. poz. 1757), która wprowadzi znaczące zmiany w kwestii opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków i budowli.
Zgodnie z nowelizacją jako budynek należy traktować obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach, z wyłączeniem obiektu, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność.
Ustawodawca zdecydował się też na wprowadzenie do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych nowej, autonomicznej definicji pojęcia "budowla" bez odwoływania się do przepisów pozapodatkowych. Jako budowlę traktować należy:
a) obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
b) elektrownię wiatrową, elektrownię jądrową i elektrownię fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię, w części niebędącej budynkiem - wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,
c) urządzenie budowlane - przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, o którym mowa w lit. a), niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,
d) urządzenie techniczne inne niż wymienione w lit. a)-c) - wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,
e) fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową
- wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.
Ustawodawca zdecydował się też uporządkować kwestię opodatkowania garaży znajdujących się w budynkach mieszkalnych. Zgodnie z nowelizacją za część budynku mieszkalnego uznawać należy także pomieszczenia przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku. W praktyce oznacza to, że za miejsce garażowe można będzie odprowadzać podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki niższej.
Ustawa zawiera także przepis przejściowy, zgodnie z którym podatnicy, w odniesieniu do których zobowiązanie podatkowe w podatku od nieruchomości powstaje na mocy omawianej nowelizacji w 2025 r. mogą składać deklaracje na podatek od nieruchomości na rok 2025 w terminie do dnia 31 marca 2025 r., pod warunkiem:
a) złożenia do właściwego organu podatkowego w terminie do dnia 31 stycznia 2025 r. pisemnego zawiadomienie o skorzystaniu z tego uprawnienia,
b) wpłacenia, bez wezwania organu podatkowego, na rachunek właściwej gminy miesięcznych rat podatku od nieruchomości:
w wysokości odpowiadającej średniej miesięcznej kwocie należnego podatku za 2024 r.
W przypadku gdy uiszczone raty będą:
1) niższe niż raty podatku od nieruchomości wynikające ze złożonej deklaracji na podatek od nieruchomości na 2025 r. za miesiące, za które zostały uiszczone - brakująca kwota podatku pozostała do zapłaty będzie podlegała, bez wezwania organu podatkowego, wpłacie na rachunek właściwej gminy w terminie do dnia 31 marca 2025 r., przy czym kwota wpłacona w tym terminie nie stanowi zaległości podatkowej w rozumieniu przepisów Ordynacji podatkowej,
2) wyższe niż raty podatku od nieruchomości wynikające ze złożonej deklaracji na podatek od nieruchomości na 2025 r. za miesiące, za które zostały uiszczone - kwota powstałej różnicy nie stanowi nadpłaty w rozumieniu przepisów Ordynacji podatkowej, a do jej zaliczenia lub zwrotu przepis art. 76 tej ustawy stosuje się odpowiednio.
| Przedmiot opodatkowania | Stawka | |
| budynki lub ich części | mieszkalne od 1 m2 powierzchni użytkowej | 1,19 zł |
| związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej od 1 m2 powierzchni użytkowej | 34,00 zł | |
| związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajęte przez podmioty udzielające tych świadczeń od 1m2 powierzchni użytkowej | 6,95 zł | |
| pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni użytkowej | 11,48 zł | |
| grunty | związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków od 1 m2 powierzchni | 1,38 zł |
| pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego od 1 m2 powierzchni | 6,73 zł | |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
