Kiedy najemcy i dzierżawcy płacą podatek od nieruchomości?

To, że właściciele nieruchomości zobowiązani są do regulowania podatku od nieruchomości, a podatnicy będący jednocześnie przedsiębiorcami płacą ten podatek według stawek najwyższych nie budzi wątpliwości. Problemy pojawiają się w przypadku, gdy dana nieruchomość jest przedmiotem najmu bądź dzierżawy.

Kto musi pamiętać o podatku?

Podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

• właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych,
   
• posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,
   
• użytkownikami wieczystymi gruntów,
   
• posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
   
• wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Nieruchomości Rolnych lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
   
• jest bez tytułu prawnego.

Tak stanowi art. 3 ust. 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Czym jest posiadanie samoistne?

W przepisach ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mamy do czynienia z dwiema kategoriami podatników podatku od nieruchomości, tj. z: właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych oraz posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych. Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). Art. 3 ust. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rozstrzyga, że w sytuacji gdy samoistny posiadacz nieruchomości nie jest jej właścicielem, ale faktycznie włada tą nieruchomością jak właściciel, to na nim, a nie na właścicielu nieruchomości ciąży obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości.

W literaturze przedmiotu oraz w orzecznictwie przeważa pogląd, zgodnie z którym na posiadanie składają się dwa elementy: corpus oraz animus, tj. zdolność władania rzeczą w taki sposób, jak podmiot, któremu przysługuje odpowiednie prawo do rzeczy oraz wola wykonywania tego prawa, wyrażająca się w takim postępowaniu posiadacza, z którego wynika, iż uważa się on za podmiot prawa do tej rzeczy. Posiadaczem samoistnym jest tylko taki podmiot, który uważa się za uprawnionego do rozporządzenia rzeczą, a więc nie ma potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby.

Kiedy płaci posiadacz zależny?

To czy przedsiębiorca (osoba fizyczna, spółka prawa handlowego) będąca dzierżawcą bądź najemcą nieruchomości będzie jednocześnie podatnikiem podatku od nieruchomości zależy od tego, od kogo dzierżawi, wynajmuje bądź użytkuje daną nieruchomość. Podatek od nieruchomości obciąża posiadacza zależnego tylko wtedy gdy nieruchomość będąca przedmiotem najmu lub dzierżawy jest własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Jeżeli więc firma wynajmuje nieruchomość, np. lokal, od osoby fizycznej lub od prywatnej spółki z o.o., to nie jest podatnikiem tego podatku. Obowiązki w zakresie podatku od nieruchomości, pomimo zawarcia umowy najmu dzierżawy czy też użytkowania, obciążają właściciela tej nieruchomości, nie zaś posiadacza zależnego, którym jest dzierżawca, najemca, użytkownik. Co ważne, obowiązku podatkowego w zakresie podatku od nieruchomości nie można przenieść na inny podmiot np. na podstawie zapisów w umowie najmu lub dzierżawy.

W drugiej części przepisu art. 3 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych mowa o posiadaniu "z innego tytułu prawnego". Chodzi tu między innymi o zarząd, użytkowanie oraz inne szczególne formy prawne gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Będzie nim również przekazanie nieruchomości w trwały zarząd jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej. Posiadanie nieruchomości na tej podstawie skutkuje koniecznością opłacania przez dany podmiot podatku od nieruchomości.

Przy czym trzeba zaznaczyć, że podatnikiem omawianego podatku nie będzie jednak podmiot, który obejmuje w posiadanie nieruchomość Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w sposób wtórny, tzn. nie bezpośrednio od właściciela, np. gminy, ale od posiadacza dysponującego już prawem posiadania na podstawie określonego stosunku prawnego. Podmiot, który objął w posiadanie nieruchomość stanowiącą własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, a następnie wydał tę nieruchomość innemu podmiotowi np. w najem albo użytkowanie, nie przestaje być posiadaczem tej nieruchomości i nadal opłaca za nią podatek od nieruchomości.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 849 ze zm.)

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.)