8% stawka VAT na budowę lub remont akademika

Do budowy lub remontu obiektów budowlanych bądź ich części, co do zasady, stosuje się 23% stawkę VAT. Przy czym gdy czynności te dotyczą obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, zastosowanie ma 8% stawka VAT.

8% stawka VAT

Preferencyjna 8% stawka VAT ma zastosowanie do:

1) dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji, przebudowy lub robót konserwacyjnych dotyczących obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym,

2) robót konserwacyjnych dotyczących:

a) obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,

b) lokali mieszkalnych w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12

w zakresie, w jakim wymienione roboty nie są objęte tą stawką na podstawie pkt 1.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się:

• obiekty budownictwa mieszkaniowego, czyli budynki mieszkalne stałego zamieszkania sklasyfikowane w PKOB w dziale 11 lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych,
• lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz
• obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także
• mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2024 r. poz. 1361 ze zm.), funkcjonalnie związaną z ww. obiektami, z zastrzeżeniem art. 41 ust. 12b ustawy o VAT.

Przy czym do budownictwa tego nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²,

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

Budowa (remont) domu studenckiego lub bursy

Przez pewien czas organy podatkowe, z uwagi na to, że bursy czy domy studenckie są sklasyfikowane w PKOB 113, uznawały, że do ich budowy czy remontu stosuje się preferencyjną stawkę VAT. Jednak później zaczęły uważać, że domy studenckie lub bursy nie są budynkami "stałego zamieszkania", w związku z tym do ich budowy czy remontu zastosowanie ma podstawowa stawka VAT. Przykładowo Dyrektor KIS w WIS z dnia 22 czerwca 2023 r., nr 0111-KDSB1-1.440.29.2023.8.WF, uznał, że dla usługi - budowa budynku zamieszkania zbiorowego (dom studencki z usługami na parterze i garażem podziemnym) należy zastosować 23% stawkę VAT. Organ podatkowy tłumaczył to tym, że głównym wyznacznikiem zaliczenia danego obiektu do klasy budynków zbiorowego zamieszkania jest jego użytkowanie i warunki samego obiektu do potrzeb zbiorowego zamieszkiwania określonej grupy ludzi przez określony czas, przy czym okres ten i charakter grupy w ten sposób zamieszkującej powinny być ze sobą ściśle związane. Organ podatkowy wskazał, iż cele zbiorowego zamieszkania w zakresie osób zamieszkujących określony obiekt charakteryzują się jednolitością podmiotową osób go zamieszkujących. Jednolitość ta może, jak ma to miejsce w zakresie internatów i burs szkolnych, zawężać katalog osób, dla których przeznaczone są tego typu obiekty do osób - uczniów szkół gimnazjalnych i ponad gimnazjalnych. Natomiast w przypadku domów studenta zakres ten obejmuje wyłącznie słuchaczy studiów wyższych. Ponadto wspólnym dla katalogu obiektów zamieszkania zbiorowego pozostaje fakt wykorzystywania tego obiektu wyłącznie przez osoby w określonym dla obiektu czasie, lecz zawsze poza miejscem swojego stałego miejsca zamieszkania.

Z decyzją tą nie zgodził jednak WSA w Opolu, który ją uchylił wyrokiem z dnia 14 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Op 334/23. Zdaniem WSA ustawa o VAT nie definiuje na potrzeby stosowania jej przepisów pojęcia "stałego zamieszkania". Stałe zamieszkanie nie występuje też jako kryterium w klasyfikacji budynków w PKOB, do której odwołuje się art. 2 pkt 12 ustawy o VAT. W zawartej w PKOB definicji budynku jest mowa o wykorzystywaniu dla potrzeb stałych, co nie jest tożsame ze stałym zamieszkaniem. Natomiast w definicji budynku mieszkalnego w PKOB jest wymóg wykorzystywania co najmniej połowy powierzchni użytkowej do celów mieszkaniowych. Wymóg ten (wykorzystywanie do celów mieszkaniowych) również nie jest tożsamy z wykorzystywaniem do stałego zamieszkania. WSA przywołał rozważania NSA z wyroku z dnia 13 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 1727/22, w którym Sąd ten wskazał, że nie ulega wątpliwości, że pokój dla studentów znajdujący się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki ma cel mieszkalny, gdyż służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. Wyrok WSA został utrzymany przez NSA wyrokiem wydanym w dniu 10 października 2024 r., sygn. akt I FSK 802/24.

Podobne stanowisko przedstawił także NSA w wyroku z dnia 13 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 1727/22. NSA wskazał, że nie ulega wątpliwości, że pokój ma cel mieszkalny dla studentów znajdujący się w budynku zbiorowego zamieszkania typu dom studencki, gdyż służy zaspokojeniu ich potrzeb mieszkaniowych. NSA nie zgodził się z organem podatkowym, że stałe zamieszkanie należy utożsamiać z "pobytem stałym" rozumianym jako zamieszkanie w określonej miejscowości pod oznaczonym adresem z zamiarem stałego przebywania. Zdaniem NSA zamieszkanie należy przeciwstawić pobytowi w danym lokalu w celach innych niż mieszkalne, w szczególności w celach wypoczynkowych czy rekreacyjnych. O ile bowiem pobyt w hotelu, czy ośrodku wypoczynkowym nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, o tyle zamieszkiwanie w lokalu w domu studenckim zaspokaja tego rodzaju potrzeby. Zwłaszcza, że, co do zasady, wiąże się z zamieszkiwaniem przez zasadniczą większość roku, nawet przez kilka lat.

Tak samo uznał WSA w Opolu w prawomocnym już wyroku z dnia 26 lutego 2025 r., sygn. akt I SA/Op 1132/24.

Wyroki sądów administracyjnych wpłynęły na zmianę stanowiska organów podatkowych, o czym świadczy np. decyzja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 10 kwietnia 2025 r., nr 0110-KSI2-2.441.37.2023.19.PS, który po ponownym rozpatrzeniu odwołania podatnika od wiążącej informacji stawkowej określającej dla usługi - budowa budynku zamieszkania zbiorowego (dom studencki z usługami w parterze i garażem podziemnym) stawkę podatku VAT w wysokości 23%, uchylił WIS.

Podobne stanowisko Dyrektor KIS przedstawił w decyzji z dnia 16 maja 2025 r., nr 0110-KSI2-1.441.3.2025.3.KF, o uchyleniu WIS, w której uznano, że wykonanie robót budowlanych w domu studenta polegających na remoncie pomieszczeń sanitarnych należy opodatkować 23% stawką VAT. Dyrektor KIS wskazał, że budynek zbiorowego zamieszkania - dom studencki mieści się w kategorii budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, do którego stosuje się 8% stawkę VAT.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 11.03.2004 r. o VAT (Dz. U. z 2025 r. poz. 775)