Sprzedaż nieruchomości po wycofaniu jej z działalności gospodarczej

Wykonuję samodzielną działalność gospodarczą, a podatek dochodowy rozliczam na podstawie księgi przychodów i rozchodów. W 2013 r. wprowadziłem do firmowej ewidencji środków trwałych nieruchomość stanowiącą moją własność. Następnie w 2014 r. wycofałem tę nieruchomość z majątku firmy na potrzeby osobiste, zaś na koniec 2014 r. ją sprzedałem. Czy w takiej sytuacji uzyskałem przychód z działalności gospodarczej?

W pytaniu niestety nie sprecyzowano, jaki jest charakter (mieszkalny, czy niemieszkalny) nieruchomości, którą sprzedał Czytelnik po wycofaniu jej z działalności gospodarczej.

W świetle przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych, kwestia ta ma zasadnicze znaczenie. Jeżeli bowiem Czytelnik dokonał sprzedaży nieruchomości o charakterze niemieszkalnym przed upływem sześciu lat od jej wycofania z majątku firmy (liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności do dnia jej sprzedaży), to w takiej sytuacji uzyskał przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF.

Natomiast jeżeli przedmiotem sprzedaży była nieruchomość o charakterze mieszkalnym, a przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami - to sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie, spowodowała powstanie przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF (czyli z innego źródła niż działalność gospodarcza).

Sprzedaż nieruchomości niemieszkalnej wykorzystywanej na potrzeby związane z działalnością gospodarczą

Przychodami z działalności gospodarczej są kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont oraz pomniejszone o należny podatek VAT (art. 14 ust. 1 ustawy o PDOF).

Do przychodów z działalności gospodarczej ustawodawca zalicza m.in. przychody ze sprzedaży wykorzystywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej składników majątku będących środkami trwałymi oraz wartościami niematerialnymi i prawnymi.

Wynika to z art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF. Na marginesie przypominamy, że od 1 stycznia 2015 r. przepis ten obejmuje swoim zakresem także przychody ze sprzedaży tych składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej, które nie zostały wprowadzone do firmowej ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych prawnych.

Co istotne, unormowania zawarte w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF dotyczą również sytuacji, gdy przed sprzedażą dany składnik majątku został przez podatnika wycofany z działalności gospodarczej, a w momencie sprzedaży nie upłynął jeszcze okres sześciu lat, liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten składnik majątku został wycofany z działalności (art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o PDOF).

Trzeba przy tym zauważyć, że zgodnie z dyspozycją art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF, do przychodów z działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą nieruchomości o charakterze mieszkalnym (m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, a także gruntu lub udziału w gruncie związanym z tym budynkiem).

Jeżeli zatem w rozpatrywanym stanie faktycznym w 2014 r. przedsiębiorca sprzedał nieruchomość o charakterze niemieszkalnym przed upływem sześciu lat od jej wycofania z majątku firmy (liczonych od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nieruchomość ta została wycofana z działalności do dnia jej sprzedaży), to uzyskał przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o PDOF.

W takiej sytuacji przedsiębiorca, który prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów:

• przychód należny ze sprzedaży tej nieruchomości powinien ująć w kolumnie 8 księgi "Pozostałe przychody",
   
• koszt zaś uzyskania tego przychodu, czyli wykazaną w ewidencji środków trwałych wartość początkową nieruchomości pomniejszoną o sumę odpisów amortyzacyjnych (co wynika z art. 23 ust. 1 pkt 1 oraz art. 24 ust. 2 ustawy o PDOF), powinien ująć w kolumnie 13 księgi "Pozostałe wydatki".

W konsekwencji przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości o charakterze niemieszkalnym przed upływem sześciu lat od jej wycofania z majątku firmy (liczonych w podany wyżej sposób) oraz koszty uzyskania tego przychodu przedsiębiorca powinien wykazać w zeznaniu podatkowym za 2014 r. (odpowiednio PIT-36 bądź PIT-36L), w wierszu zatytułowanym "Pozarolnicza działalność gospodarcza".

Wzory zeznań PIT dostępne są w serwisie www.druki.gofin.pl w dziale Podatki dochodowe

Sprzedaż nieruchomości mieszkalnej wykorzystywanej w działalności gospodarczej

Natomiast jeżeli w sytuacji przedstawionej w pytaniu przedmiotem sprzedaży była nieruchomość o charakterze mieszkalnym (a przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami), to sprzedaż takiej nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym została ona nabyta lub wybudowana, spowodowała powstanie przychodu ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PDOF (czyli z innego źródła niż działalność gospodarcza).

Wynika to z postanowień art. 10 ust. 3 i art. 14 ust. 2c ustawy o PDOF.

W takim przypadku, zgodnie z dyspozycją art. 30e ustawy o PDOF, podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu, stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem ze sprzedaży nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami jego uzyskania ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c lub 6d tej ustawy, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Przychód ze sprzedaży takiej nieruchomości, koszty uzyskania tego przychodu, dochód i należny podatek należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym PIT-39.

Przy czym dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości zakwalifikowanej do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PDOF, może korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego na zasadach określonych w art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy. Przepis ten zwalnia od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych - jeżeli w okresie do dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, uzyskany przychód zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe wskazane w art. 21 ust. 25 ustawy o PDOF.

Wymaga podkreślenia, że sprzedaż przez przedsiębiorcę nieruchomości o charakterze mieszkalnym (w tym również wykorzystywanej na potrzeby prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej), po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym dana nieruchomość została nabyta lub wybudowana, w ogóle nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (oczywiście o ile przedsiębiorca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami).

Na zakończenie, dla porządku należy zauważyć, iż sama czynność wycofania nieruchomości z działalności gospodarczej i przekazania jej na potrzeby osobiste właściciela firmy nie stanowi odpłatnego zbycia, a w konsekwencji nie powoduje powstania przychodu w rozumieniu ustawy o PDOF.