Podstawowe cechy umowy najmu

Zawierając umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Głównym obowiązkiem, jaki spoczywa na wynajmującym jest więc wydanie rzeczy najemcy, a także zapewnienie mu spokojnego jej używania. Wydanie rzeczy powinno nastąpić w terminie określonym w umowie, a jeżeli terminu takiego strony nie ustaliły - niezwłocznie po wezwaniu najemcy.

Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Stanowi o tym art. 662 § 1 Kodeksu cywilnego. Nie ma jednak przeszkód, aby strony porozumiały się co do innego, gorszego stanu rzeczy, w jakim zostanie ona wydana. Wówczas najemca będzie mógł we własnym zakresie (co może też, lecz nie musi oznaczać na własny koszt) doprowadzić przedmiot najmu do stanu przydatności. Dobrze, jeśli wydaniu przedmiotu najmu towarzyszy sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Dotyczy to zwłaszcza najmu lokali. Najemca powinien pamiętać o domniemaniu wyrażonym w art. 675 § 3 K.c., zgodnie z którym domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Z kolei najważniejszą powinnością najemcy wynikającą z umowy najmu jest zapłata czynszu. Jeżeli strony nie określą czynszu, to zawarta przez nich umowa nie będzie umową najmu, lecz np. umową użyczenia. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. W większości przypadków mamy jednak do czynienia z czynszem w postaci pieniężnej.

Czynsz najmu może przybierać postać świadczenia jednorazowego albo okresowego. Z reguły jednak czynsz płatny jest w miesięcznych odstępach czasu. Strony mogą sobie dowolnie określić terminy płatności czynszu - jeżeli jednak tego nie zrobią, zastosowanie znajdą zasady określone w art. 669 § 2 K.c., co oznacza, że w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony dłuższy niż miesiąc lub zawartej na czas nieoznaczony, termin zapłaty czynszu będzie przypadał na 10. każdego miesiąca.

Czynsz najmu w swej czystej postaci nie obejmuje opłat dodatkowych (np. opłat za energię elektryczną, ciepło, gaz, wodę, wywóz śmieci). Choć możliwe jest włączenie kosztów eksploatacyjnych do czynszu, to jednak z uwagi m.in. na ich zmienność, znacznie częściej są one rozliczane niezależnie od czynszu. Umowa powinna określać zarówno sposób, jak i terminy regulowania tych opłat. Nie dotyczy to opłat na rzecz dostawców, z którymi umowę podpisał sam najemca. Wynajmujący, niebędąc stroną takich umów, nie musi się o nic martwić. Ewentualne zaległości najemcy w płatnościach na rzecz dostawcy nie idą wówczas na jego konto.

Kaucja

Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Wynika to z art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów (…). Kaucja taka zabezpiecza w szczególności roszczenie o zapłatę zaległego czynszu. Nie może ona przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Należy pamiętać, iż zwrot kaucji powinien nastąpić w kwocie, jaka wynika z przemnożenia liczby odzwierciedlającej krotność czynszu przy pobieraniu kaucji przez stawkę czynszu, jaka obowiązuje na dzień zwrotu kaucji. Zwrot kaucji nie może jednak nastąpić w kwocie niższej niż została wcześniej pobrana. Nie dotyczy to przypadków, gdy z kaucji zostały potrącone niespłacone przez najemcę należności wynajmującego. Zwrot kaucji następuje bowiem po potrąceniu należności wynajmującego (o ile takie istnieją) w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę.

Czas trwania umowy

Umowa najmu może być zawarta na czas nieoznaczony albo na z góry określony okres. Maksymalny termin związania stron umową najmu prywatnego to 10 lat. Przy dłuższych terminach, po 10 latach najem przekształci się z mocy prawa w umowę zawartą na czas nieoznaczony. W przypadku tej ostatniej możliwe staje się wypowiedzenie najmu przez jedną ze stron, choćby bez uzasadnionego powodu.

Umowa na czas określony tworzy na ogół trwalszy stosunek prawny. Poza przypadkami wymienionymi w przepisach, a także ewentualnie przyczynami określonymi w samym kontrakcie, umowy takiej (tj. zawartej na czas oznaczony) nie można wypowiedzieć. W jej przypadku typowym zdarzeniem kończącym najem bywa upływ terminu przewidzianego w umowie.

Umowa najmu lokalu na czas oznaczony dłuższy niż rok powinna być sporządzona na piśmie. W przeciwnym razie należy ją uznawać za zawartą na czas nieoznaczony.

Prawa i obowiązki stron

Ustawa o ochronie praw lokatorów… przewiduje szczegółowy katalog praw i obowiązków najemców i właścicieli mieszkań w zakresie utrzymania i dokonywania napraw lokalu. Do obowiązków wynajmującego lokal mieszkalny należy:

• zapewnienie sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej, wind oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku, wymiana zużytych elementów wyposażenia lokalu w przypadku oddania mieszkania w najem po poprzednim najemcy,
   
• utrzymanie w należytym stanie, porządku, czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
   
• dokonywanie napraw i przywracanie do stanu poprzedniego budynku, pomieszczeń i urządzeń budynku oraz jego otoczenia, służących do wspólnego użytku mieszkańców (najemca ma jednak obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy),
   
• dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:

a) napraw i wymiany wewnętrznych instalacji (wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej, elektrycznej, centralnego ogrzewania) i anteny zbiorczej (za wyjątkiem armatury, wyposażenia i osprzętu),

b) wymiany pieców grzewczych, okien, drzwi, podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz tynków.

Z kolei do obowiązków najemcy lokalu mieszkalnego należy:

• utrzymywanie lokalu oraz pomieszczeń, które ma prawo używać, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzeganie porządku domowego,
   
• dbałość i ochrona przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku (np. klatki schodowej, korytarza, windy),
   
• naprawa i konserwacja m.in. podłóg, glazury, drzwi i okien,
   
• wymiana m.in. wbudowanych mebli, kuchni, podgrzewacza wody, urządzeń sanitarnych, osprzętu i zabezpieczeń elektrycznych (z wyłączeniem wymiany przewodów),
   
• malowanie, tapetowanie, naprawa tynków i sufitów,
   
• odnowienie lokalu i dokonanie w nim napraw po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu.

Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów… nakładają również na strony obowiązek sporządzenia protokołu przed wydaniem lokalu, w którym należy opisać stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w mieszkaniu instalacji i urządzeń. Dokument ten ma później stanowić podstawę do ewentualnych rozliczeń pomiędzy stronami przy zwrocie lokalu. Co ważne, najemca, który ma zamiar dokonać ulepszeń, powinien uzyskać na nie zgodę wynajmującego wyrażoną w pisemnej umowie określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Powinno to zapewnić w miarę zgodne i przejrzyste rozliczenia nakładów finansowych najemcy w używanym lokalu.

Strony "prywatnych" umów najmu lokali mieszkalnych mogą wyłączyć powyższe zasady, ograniczyć je, zmienić lub ustalić własne. Ich zastosowanie jest jedynie obowiązkowe w ramach publicznego zasobu mieszkaniowego (np. w przypadku najmu lokali komunalnych).