Kupiłem niedawno działkę. Chciałbym rozpocząć budowę domu. Zamierzam wystąpić o wydanie warunków zabudowy z uwagi na to, że działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Okoliczne działki są już zabudowane. Podobno przy wydawaniu wspomnianych warunków uwzględnia się sposób zabudowy działki sąsiedniej. O którą działkę chodzi?
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca np. na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję w tej sprawie wydaje wójt (burmistrz, prezydent miasta). Wydanie przedmiotowej decyzji możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r. poz. 503).
Jeden z tych warunków polega na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby na kolejnej działce kontynuowano sposób, rodzaj zabudowy, która już istnieje na sąsiednich zabudowanych nieruchomościach.
Wątpliwości w omawianej sprawie dotyczą tego, jak należy rozumieć pojęcie "działka sąsiednia". W doktrynie podkreśla się, że chodzi tu nie tyle o bezpośrednie sąsiedztwo, ale sąsiedztwo w szerszym, urbanistycznym rozumieniu. Celem omawianego przepisu jest doprowadzenie do sytuacji, aby na danym obszarze (tworzącym urbanistyczną całość) zabudowa była spójna - jest to tzw. zasada kontynuacji. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Przez pojęcie "działka sąsiednia", o którym mowa w powołanym przepisie należy rozumieć nieruchomość znajdującą się w pewnym obszarze wokół działki, na której ma powstać planowana inwestycja, tworzącym pewną urbanistyczną całość. Zasada kontynuacji (zasada dobrego sąsiedztwa) nie oznacza realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich i ich subiektywnym rozumieniem ładu przestrzennego, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2356/19).
| ||||||||||||
|
||||||||||||
