Najemcy poinformowali mnie, że wyprowadzili się z wynajmowanego im mieszkania. Nie uprzedzali o tym wcześniej, po prostu wrzucili klucze do skrzynki pocztowej. Nie dostałem wypowiedzenia umowy na piśmie, nie spisaliśmy protokołu zdawczo-odbiorczego. Nie zapłacili też czynszu za ostatni miesiąc. Dodam, że mieliśmy umowę najmu na czas oznaczony z możliwością wypowiedzenia z ważnych powodów wymienionych w umowie. Czy porzucenie mieszkania przez najemców oznacza, że umowa najmu wygasła?
NIE. Do wygaśnięcia stosunku prawnego pomiędzy wynajmującym a najemcą nie jest wystarczające opróżnienie lokalu i wydanie kluczy. Prawo nie przewiduje bowiem, aby taki skutek nastąpił w wyniku czynności faktycznych jednej strony z pominięciem warunków umownych i ustawowych. Skoro umowa najmu została zawarta na czas określony i nie została skutecznie wypowiedziana ani rozwiązana przez strony, choćby w sposób dorozumiany polegający np. na przyjęciu lokalu przez wynajmującego, to takie zachowanie najemcy podlega kwalifikacji jako niewykonanie obowiązku zapłaty czynszu określonego w art. 659 § 1 i 669 § 1 Kodeksu cywilnego, w sytuacji gdy wynajmujący spełnił obowiązki umowne. Czynsz najmu jest należny do czasu wygaśnięcia umowy z powodu upływu terminu, na jaki została zawarta, albo jej skutecznego wypowiedzenia niezależnie od tego, czy najemca korzysta z lokalu. Tak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. akt V CNP 32/16.
Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Co istotne, obowiązek najemcy zapłaty czynszu i opłat dodatkowych ciąży na nim do czasu zakończenia stosunku najmu niezależnie od tego, czy korzysta z lokalu. Wynika on bowiem z faktu, że wynajmujący zapewnił najemcy możliwość korzystania z przedmiotu najmu.
Zgodnie z art. 673 § 1 i 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Jeżeli jednak czas trwania najmu jest oznaczony, obie strony mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Na podstawie odesłania z art. 680 K.c., przywołany przepis ma zastosowanie także do najmu lokalu, w tym mieszkalnego. Przepisy nie przewidują zatem takiego sposobu zakończenia stosunku najmu, jak "zerwanie umowy" przez jedną ze stron.
Mając to na uwadze, w opisanym przypadku wynajmującemu należy się wynikający z umowy czynsz najmu przez cały okres, aż do wygaśnięcia umowy, co może nastąpić w drodze wypowiedzenia (skutecznego w razie zaistnienia przewidzianej umową przyczyny) bądź porozumienia stron.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
