Złożyłem wniosek o wydanie warunków zabudowy dla mojej działki. Chcę na niej postawić dom. Działka nie ma dostępu bezpośrednio do drogi publicznej, ale można by taki dostęp uzyskać, korzystając z innych działek. Organ odmówił jednak wydania warunków zabudowy uznając, że nie spełniam warunku dostępu do drogi publicznej. Chcę wnieść odwołanie. Czy mam szansę na jego uwzględnienie?
Wszystko zależy od okoliczności sprawy. W omawianej sytuacji sporne jest to, czy działka spełnia wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wtedy, gdy m.in. teren ma dostęp do drogi publicznej. Zgodnie z definicją zawartą we wspomnianej ustawie przez wspomniany dostęp należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
W orzecznictwie ukształtował się pogląd, że omawiany dostęp należy rozumieć jako dostęp zarówno faktyczny, jak i prawny. Dostęp prawny oznacza, że musi on wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej bądź orzeczenia sądowego. Faktyczny zaś polega na rzeczywistym zapewnieniu możliwości przejścia i przejazdu do drogi publicznej. Chodzi zatem o dostęp realny, możliwy do wyegzekwowania przez inwestora przy użyciu dostępnych środków prawnych. Nie może to być więc dostęp wyłącznie hipotetyczny, a musi on nosić co najmniej cechy potencjalności. Chodzi zatem o dostępność komunikacyjną.
W orzeczeniu z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. akt II OSK 478/20, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że dostępność komunikacyjna terenu obejmuje m.in. dostęp pośredni, który może polegać na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki (terenu) oddzielającej teren objęty działaniem inwestycyjnym od drogi publicznej. Ustawa stanowi jednoznacznie, że na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy należy wykazać, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Może to być dostęp pośredni, w przypadku gdy inwestycja ma dostęp do drogi publicznej przez inną drogę, lub dostęp bezpośredni do drogi publicznej.
Wskazać należy, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie bada się stosunków własnościowych dotyczących nieruchomości, przez które ma być realizowany dostęp do drogi publicznej. Są to bowiem zagadnienia, które podlegają ocenie i szczegółowemu badaniu na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
