Wybudowałem dom na gruncie, który przypadł mi w drodze dziedziczenia po ojcu. Jak się okazało, ojciec zawarł przed laty ustną umowę kupna nieruchomości, co wyszło na jaw niedawno, już po zakończeniu mojej inwestycji. Sprawdziłem wszystkie informacje i faktycznie nie doszło jeszcze do zasiedzenia tej działki. Czy w tej sprawie nie ma znaczenia, że obiekt został przeze mnie legalnie wybudowany? Spadkobierca właściciela żąda wydania gruntu. Co mogę w tym przypadku zrobić?
Zasadniczo w takim przypadku Czytelnik musi wydać nieruchomość prawowitemu właścicielowi. Sam przyznał, że ojciec nie nabył własności nieruchomości, gdyż umowa nie była zawarta w formie aktu notarialnego. Zatem ojciec Czytelnika wszedł w posiadanie nieruchomości w tzw. złej wierze, co skutkuje tym, że do zasiedzenia nieruchomości wymaga się nieprzerwanego samoistnego jej posiadania przez dłuższy okres - 30 lat. Procedura wydania gruntu zawsze wiąże się z dokonaniem stosownego rozliczenia między stronami.
W bardzo wyjątkowym przypadku inwestor może domagać się przeniesienia na niego własności gruntu. W myśl przepisów samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel zajętej działki przeniósł na niego jej własność za odpowiednim wynagrodzeniem. Stanowi o tym art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego. Konieczne jest zatem wystąpienie czterech przesłanek.
Po pierwsze, dysponowanie gruntem musiało mieć charakter posiadania samoistnego. W orzecznictwie wyraźnie wskazuje się, że np. inwestor dysponujący gruntem na podstawie umowy dzierżawy nie może skorzystać z powyższej regulacji (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 15 marca 2017 r., sygn. akt I ACa 15/17). Dzierżawca jest bowiem posiadaczem zależnym. Po drugie, wymaga się zabudowania inwestycji przez wspomnianego posiadacza. Po trzecie, należy porównać wartości powyższych składników. Zdarza się, że sam grunt ma niewielką wartość - np. 50 tys. zł, a budynek o wysokim standardzie będzie wyceniony np. na 1 mln zł. Wówczas można uznać, że ta wartość przekracza w sposób znaczny wartość samej działki. Po czwarte, uprawnienie przysługuje tylko posiadaczowi w dobrej wierze. Zasadniczo osoba, która nabyła grunt w sposób nieformalny, jest uznawana za posiadacza będącego w złej wierze. Niemniej przyjmuje się, że rozumienie dobrej wiary we wspomnianym przepisie nie wyklucza przyznania posiadaczowi omawianego uprawnienia w wypadkach, w których za traktowaniem posiadacza w złej wierze na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
