Na ścianach wielu bloków i kamienic znajdują się reklamy. Wspólnoty mieszkaniowe mieszczące się w budynkach usytuowanych przy ruchliwych ulicach, chodnikach czy skrzyżowaniach mogą liczyć na spore dochody z wynajmu ścian na potrzeby reklamowe. Dzięki tego typu źródłom przychodów zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w takich wspólnotach mogą być znacznie niższe. Często jednak deweloperzy w umowach z chętnymi na nowe lokale próbują rezerwować sobie możliwość korzystania z powierzchni reklamowej lub wynajmu ścian podmiotom trzecim.
Tymczasem pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej powinny służyć pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Stanowi o tym art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Wspólnota mieszkaniowa nie jest wprawdzie osobą prawną, ale może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana, na co wyraźnie zezwala art. 6 ustawy o własności lokali.
Nie powinno zatem ulegać wątpliwości, że umowy najmu powierzchni reklamowej obejmującej części wspólne nieruchomości mogą być zawierane przez wspólnotę mieszkaniową (po stronie wynajmującego). Najemcą może być nie tylko osoba trzecia, lecz także sam członek wspólnoty i właściciel lokalu lub lokali położonych w danym budynku. Prawidłowość tego typu praktyki potwierdził Sąd Najwyższy stwierdzając, iż określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w drodze umowy zawartej przez niego ze wspólnotą mieszkaniową (uchwała z dnia 19 czerwca 2007 r., sygn. akt III CZP 59/07). Sąd Najwyższy rozwiał w ten sposób wątpliwości, jakie pojawiły się przy okazji rozpatrywania sprawy jednej ze wspólnot mieszkaniowych w Szczecinie przeciwko własnemu członkowi prowadzącemu w lokalu gabinet stomatologiczny. Chodziło o zapłatę zaległych opłat za wykorzystywanie części wspólnej nieruchomości (elewacji budynku) na cele reklamowe.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.
W nowo powstałych i tych dopiero powstających budynkach wielorodzinnych wynajem elewacji budynku na reklamę, tak korzystny finansowo dla wspólnoty mieszkaniowej, natrafia często na problem już zajętej powierzchni przez reklamy samego dewelopera lub innych firm, którym udostępnił on ścianę bloku w tym samym celu. Problemu by nie było, gdyby czynsz płatny był na rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej, ale tak zwykle nie jest w tego rodzaju sytuacjach. Aby temu zaradzić, warto sięgnąć do samego źródła, czyli umowy, z której deweloper wywodzi rzekomo swoje uprawnienie do korzystania z elewacji budynku lub nawet pobierania z niej pożytków w postaci czynszu najmu. Nierzadko określone postanowienia umów, które do tego zmierzają, nie wiążą nabywców lokali (klientów dewelopera) jako tzw. klauzule abuzywne (niedozwolone) z uwagi na rażące naruszenie ich interesów oraz sprzeczność z dobrymi obyczajami.
Warto wiedzieć, że postanowienia umów deweloperskich, w których deweloper zastrzega na swoją rzecz uprawnienie o charakterze bezpłatnym, jak i bezterminowym do umieszczania na budynku reklam oraz wynajmowania powierzchni innym firmom, zostały uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone klauzule umowne, ograniczające prawa konsumentów do korzystania z nieruchomości wspólnej. Przykładowo w wyroku z dnia 14 grudnia 2012 r., sygn. akt XVII AmC 20151/09, Sąd ten stwierdził, iż kwestionowany zapis uniemożliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje bowiem narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i powoduje konieczność zrezygnowania przez nich z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie. Stoi to w sprzeczności z treścią art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którą właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
O pożytkach i innych przychodach z nieruchomości wspólnej była już mowa na początku. Próba rezerwowania sobie elewacji budynku przez dewelopera, który już wyprzedał całość lub większość lokali, pozbawia członków wspólnoty mieszkaniowej możliwości czerpania zysku z wynajmu części nieruchomości wspólnej.
Sąd wydał jednocześnie polecenie o umieszczeniu stosownych klauzul umownych w rejestrze niedozwolonych postanowień kontraktowych. Klauzule te znajdują się pod numerami 3533 i 3534 w rejestrze klauzul niedozwolonych.
Skutkiem prawnym zaistnienia niedozwolonego postanowienia umownego jest częściowa bezskuteczność umowy, polegająca na tym, że takie postanowienie staje się bezskuteczne, natomiast umowa wiąże strony w pozostałym zakresie. Nie ma tu więc do czynienia z nieważnością całej umowy, a jedynie przedmiotowego postanowienia. Bezskuteczność klauzul niedozwolonych następuje z mocy prawa.
|
Klauzula niedozwolona nr 3533: "Część nieruchomości wspólnej budynku obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę spółki lub innych wskazanych przez spółkę podmiotów lub innych użytkowników lokalu biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego strony w umowie sprzedaży dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iż spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyżej części nieruchomości wspólnej z możliwością jej przekazania do korzystania przez innych użytkowników lokalu biurowego, a nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 ustawy o własności lokali". |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
