Kilka lat temu nabyłem lokal mieszkalny wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku. Okazuje się, że mój udział jest określony błędnie, bo jest on taki sam, jak w przypadku niektórych większych lokali. Czy jest możliwe przeprowadzenie zmiany tych udziałów, tak aby były one proporcjonalne do wielkości lokali?
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.) udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
W sytuacji gdy wielkości te zostały obliczone błędnie, a następnie dokonano skutecznego wyodrębnienia lokalu jako odrębnej nieruchomości, powstaje problem, jak poprawić taki błąd. Kwestią tą zajmował się Sąd Najwyższy. W wyroku z dnia 14 marca 2002 r., sygn. akt IV CKN 896, Sąd orzekł, że: "Wadliwe określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą". Sąd wskazał, że właściciele lokali mają udziały we wspólnej nieruchomości w częściach ułamkowych, obliczonych w sposób ściśle ustalony w przepisach. To powoduje, że w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzi przepis ustawy, nie zachodzi więc nieważność całej czynności prawnej. Ostatecznie zatem, w opisanej sytuacji każdy pozostaje właścicielem lokalu, który nabył, w tym każdy właściciel lokalu powinien pozostawać właścicielem takiej ułamkowej części nieruchomości wspólnej, jaką według ustawy powinien nabyć wraz z lokalem, niezależnie od tego, czy ułamek ten wyliczono zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy, czy inaczej.
Jeśli więc określenie udziału Czytelnika w nieruchomości wspólnej nastąpiło wbrew powołanemu przepisowi ustawy, to wówczas przysługuje mu powództwo o uzgodnienie treści stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Konieczność wytoczenia powództwa zajdzie jednak dopiero wtedy, gdy pozostali właściciele lokali odmówią notarialnego sprostowania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
