Funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych nastręcza wielu problemów praktycznych, związanych przede wszystkim z powołaniem zarządu bądź zarządcy wspólnoty, ich kompetencjami i kosztami. Niezależnie od tego, czy zasiada się w zarządzie wspólnoty, czy tylko uczestniczy w jej zebraniach, warto wiedzieć, co może zarząd i jakie ma obowiązki.
Reguły związane z funkcjonowaniem wspólnot mieszkaniowych wynikają z ustawy o własności lokali oraz przepisów Kodeksu cywilnego. W pierwszej kolejności należy wspomnieć o zróżnicowaniu zasad dotyczących funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli liczba lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nie jest większa niż 7, do jej funkcjonowania znajdują odpowiednie zastosowanie zawarte w Kodeksie cywilnym przepisy o współwłasności. Konsekwencją takiego rozwiązania jest fakt, że na dokonanie czynności zwykłego zarządu, czyli czynności związanych z eksploatacją i zwykłym utrzymaniem nieruchomości, zgodę musi wyrazić większość współwłaścicieli, przy czym większość głosów liczy się według wielkości udziałów. Natomiast na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu (np. zaciągnięcie kredytu, nabycie nieruchomości czy wyrażenie zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej) zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w dużych wspólnotach (na które składa się 8 i więcej lokali), zarząd nimi odbywa się bowiem na podstawie przepisów ustawy o własności lokali, a uchwały podejmowane są zwykłą większością głosów członków wspólnoty, liczoną według wielkości udziałów.
Dwa modele zarządzania
W praktyce najczęściej występują dwa podstawowe modele zarządzania nieruchomością wspólną: ustawowy, polegający na powołaniu zarządu wspólnoty mieszkaniowej oraz model umowny. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Powołanie profesjonalnego zarządcy ma miejsce najczęściej, gdy członkowie wspólnoty nie mogą ustalić składu zarządu (do jego powołania konieczne jest uzyskanie przez kandydata bądź kandydatów większości głosów, liczonej według wielkości udziałów), bądź nie chcą poświęcać własnego czasu na prowadzenie spraw wspólnoty. Ponieważ oba modele zarządzania mają swoje dobre i złe strony, trudno jednoznacznie wskazać, który z nich jest korzystniejszy dla mieszkańców i w dużej mierze zależy to od ich zaangażowania w sprawy wspólnoty.
Należy zaznaczyć, że sposób zarządu nieruchomością wspólną jest wpisywany do księgi wieczystej danej nieruchomości, a ewentualna zmiana sposobu zarządu (a nie osoby samego zarządcy) może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy).
Kto może zasiadać w zarządzie?
O liczbie osób wchodzących w skład zarządu decydują właściciele lokali, którzy w drodze uchwały dokonują wyboru zarządu. Może być on zarówno jedno, jak i kilku osobowy. W skład zarządu wchodzić może jedynie osoba fizyczna, jednak wbrew przekonaniu wielu osób może być ona wybrana zarówno z grona właścicieli lokali, jak i "z zewnątrz".
Zarząd jest organem wspólnoty, a jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni w czynnościach lub odwołani na mocy stosownej uchwały wspólnoty.
Prawa i obowiązki członków zarządu
Głównym zadaniem zarządu jest kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a jej poszczególnymi członkami. W przypadku gdy zarząd jest wieloosobowy, oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Częstym przedmiotem sporów w ramach funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest problem wynagrodzenia członków zarządu. Zgodnie bowiem z art. 28 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu pełniący obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. W praktyce jednak właściciele lokali nie są zainteresowani pokrywaniem kosztów wynagrodzenia członków zarządu. Wysokość wynagrodzenia członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej lub ewentualnie jego brak ustalana jest na podstawie uchwały członków wspólnoty. Ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 1 ustawy), obowiązek podjęcia uchwały w przedmiocie zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej wyklucza zmianę wysokości wynagrodzenia dokonaną przez zarząd.
Czynności zwykłego zarządu (związane z normalną eksploatacją, np. zawarcie umowy na drobne naprawy czy sprzątanie i ubezpieczenie nieruchomości) podejmuje zarząd samodzielnie. Inaczej niż w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (ich przykładowe wyliczenie zawarte zostało w art. 22 ust. 3 ustawy), co do których niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie takiej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów umożliwiających realizację takiej czynności.
Szczególne obowiązki zarządu
Do obowiązków zarządu bądź zarządcy nieruchomości wspólnej należy także zwołanie zebrania ogółu właścicieli lokali. Muszą się one odbywać minimum raz w roku, a obowiązek ich zwołania przypada w pierwszym kwartale roku kalendarzowego. Zarząd lub zarządca zwołujący zebranie zobowiązany jest zawiadomić o nim każdego właściciela lokalu, w formie pisemnej najpóźniej na tydzień przed terminem zebrania.
Przepisy ustawy o własności lokali, oprócz wymienionych powyżej obowiązków, nakładają na zarząd i zarządców nieruchomości wspólnej także szczegółowe obowiązki o charakterze rachunkowo-sprawozdawczym określone w art. 29 i 30 ustawy o własności lokali.
|
Brak zgody na remont i kredyt W naszej wspólnocie mieszkaniowej konieczne jest wykonanie remontu i ocieplenie zniszczonej i nieszczelnej elewacji. Wiąże się to z koniecznością zaciągnięcia kredytu bankowego, jednak część lokatorów nie wyraża na to zgody i blokuje podjęcie uchwały. Pomimo zmiany zarządu nie udało nam się doprowadzić do porozumienia. W jaki sposób możemy rozwiązać ten problem? Ponieważ czynności zaciągnięcia kredytu bankowego oraz wykonania remontu elewacji i ocieplenia budynku są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu, do ich podjęcia niezbędne jest przyjęcie stosownej uchwały przez członków wspólnoty. Do podjęcia uchwały konieczne jest natomiast uzyskanie większości głosów właścicieli lokali liczonej według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, iż w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali). Jeżeli pomimo konieczności wykonania remontu nie da się uzyskać wymaganej dla uchwały większości, zarząd wspólnoty mieszkaniowej może wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie w tym przedmiocie. Możliwość taka wynika z treści art. 24 ustawy, a uprawnienie do wystąpienia do sądu przysługuje zarówno zarządowi, jak i zarządcy nieruchomości. Sąd wyda stosowne orzeczenie biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli lokali. Składając do sądu wniosek o rozstrzygnięcie przez sąd, zarząd powinien więc uargumentować konieczność wykonania remontu i ocieplenia, celowe jest także załączenie zdjęć obrazujących stan budynku. Co ważne, postanowienie sądu wyrażające zgodę na zaciągnięcie kredytu i wykonanie robót zastępuje uchwałę wspólnoty i jest podstawą do podpisania przez zarząd stosownych umów, zastępując także konieczność udzielenia pełnomocnictwa.
Jeden z członków naszej wspólnoty nadużywa alkoholu i urządza w lokalu nocne imprezy, zakłócając spokój osobom starszym i dzieciom. Interwencje policji nie przynoszą rezultatu, a zarząd tłumaczy, że nie jest w stanie nic zrobić, gdyż lokal nie jest zadłużony. Czy można doprowadzić do eksmisji uciążliwego lokatora? Obowiązujące przepisy nie dają podstaw do uzyskania wyroku eksmisyjnego z mieszkania własnościowego. Wyjątkiem jest obowiązek opuszczenia mieszkania orzekany na podstawie art. 11a ustawy o przeciwdziałaniu pomocy w rodzinie (Dz. U. z 2005 r. nr 180, poz. 1493 ze zm.), który jednak znajduje zastosowanie tylko w przypadku stosowania przemocy w rodzinie. Nie oznacza to, że członkowie wspólnoty są bezradni wobec uciążliwego lokatora. Jeżeli interwencje policji nie przynoszą żadnego skutku, wspólnota mieszkaniowa, do której należy Czytelnik, powinna wystąpić do sądu z wnioskiem o sprzedaż, w drodze licytacji komorniczej, lokalu należącego do zakłócającego spokój lokatora. Podstawą takiego działania jest art. 16 ustawy o własności lokali. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Ponieważ jednak wystąpienie z takim powództwem do sądu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 pkt 7 ustawy), najpierw właściciele lokali muszą podjąć uchwałę w tej sprawie, upoważniającą ponadto zarząd wspólnoty do wniesienia pozwu przeciwko lokatorowi zakłócającemu spokój. Do podjęcia uchwały w dużej wspólnocie potrzebna jest zwykła większość głosów liczona według wielkości udziałów. Zatem sam właściciel nie będzie w stanie uniemożliwić jej podjęcia. Po złożeniu pozwu sąd, na podstawie wniosków dowodowych, dokona oceny zachowania kłopotliwego lokatora i jeżeli uzna, że jego zachowanie jest uciążliwe dla innych lokatorów, może nakazać sprzedaż lokalu. Sprzedaż lokalu odbywa się w trybie przepisów o licytacji komorniczej.
W naszej wspólnocie mieszkaniowej gorącą dyskusję i poważny konflikt wywołała informacja, że zarząd, wykonując uchwałę wspólnoty, wykonanie robót budowlanych powierzył firmie prowadzonej przez bliskich krewnych członka zarządu, po cenach znacznie wyższych niż rynkowe. Czy takie działanie jest zgodne z prawem? Co można w takiej sytuacji zrobić? W pierwszej kolejności należy wskazać, iż zarząd reprezentuje wspólnotę, powinien więc dbać o jej interesy. Z ustawy o własności lokali nie wynika obowiązek ogłaszania przetargów na wykonanie robót budowlanych. Przy czym wspólnota może podjąć uchwałę określającą sposób wyboru wykonawcy (np. w drodze przetargu lub zapytania ofertowego). Czytelnik powinien też mieć świadomość, iż zgodnie z art. 29 ust. 3 ustawy, każdemu właścicielowi służy prawo kontroli działalności zarządu. Jeżeli działania zarządu nie budziły zaufania właścicieli lokali, mieli oni możliwość szczegółowego skontrolowania pracy zarządu i ewentualnie podjęcia uchwały o zawieszeniu w czynnościach lub odwołaniu zarządu. Bez dokładnej analizy treści zawartej umowy oraz konkretnych okoliczności, w jakich doszło do jej zawarcia, nie sposób jednoznacznie ocenić działania zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Jeżeli jednak członkowie wspólnoty są w stanie wykazać, iż zlecenie robót krewnym członków zarządu wspólnoty nastąpiło po zawyżonych cenach i z pominięciem innych korzystnych ofert, wspólnota może rozważyć wystąpienie do sądu o zasądzenie stosownego odszkodowania. Oprócz konieczności udowodnienia szkody po stronie wspólnoty mieszkaniowej (w oznaczonej w pozwie wysokości), w postępowaniu należałoby także wykazać winę członków zarządu i bezpośredni związek pomiędzy ich zawinionym działaniem a powstałą szkodą. |
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.)
Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
