Wiele lat temu wybudowałem dom na działce, którą otrzymałem po śmierci dziadka. Niedawno okazało się, że dziadek nie był formalnie właścicielem nieruchomości i otrzymałem pismo od rzeczywistego właściciela z żądaniem zwrotu gruntu. Co z domem, który wybudowałem? Nie minął jeszcze termin zasiedzenia, niemniej wartość domu jest znacznie większa niż samej działki. Czy to może mieć znaczenie w tej sprawie?
Jeśli dziadek nie był właścicielem gruntu (bo np. nabył go nieformalnie bez aktu notarialnego), to również Czytelnik jako jego spadkobierca czy zapisobierca nie mógł tej własności skutecznie uzyskać. Z uwagi na brak upływu terminu zasiedzenia zasadniczo w takiej sytuacji powinno się wydać rzecz prawowitemu właścicielowi. Niemniej jednak przepisy przewidują pewien wyjątek właśnie dotyczący sytuacji takiej jak opisana w pytaniu, tj. gdy doszło na takim gruncie do znacznej inwestycji budowlanej. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek bądź inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wynika to z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Z taką sytuacją mamy do czynienia w pytaniu (wartość budynku jest zasadniczo większa niż wartość gruntu). Problemem natomiast może okazać się kwestia oceny, czy posiadacz nieruchomości (ten, który obiekt wybudował) był w dobrej czy złej wierze. Zasadniczo bowiem osoba, która nabyła grunt w sposób nieformalny (a więc bez zachowania formy aktu notarialnego), jest uznawana za posiadacza będącego w złej wierze. Jednak zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego, rozumienie dobrej wiary we wspomnianym przepisie nie wyklucza przyznania posiadaczowi omawianego uprawnienia w wypadkach, w których budowla została wzniesiona przez posiadacza samoistnego w złej wierze. Chodzi tu o posiadacza, który wiedział lub powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, jeżeli za jego traktowaniem na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego (uchwała z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91).
Jeśli uda się wykazać kwestię dysproporcji między wartościami domu i samego gruntu, a także istnienia ważnych okoliczności przemawiających za tym by Czytelnika traktować jako działającego w dobrej wierze, nie będzie potrzeby zwrotu gruntu, a jedynie dokonanie jego spłaty. Jeżeli jednak sąd nie podzieli stanowiska Czytelnika, trzeba będzie nieruchomość wydać i rozliczyć poczynione na grunt nakłady, w tym wybudowany dom.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
