Wraz z kilkoma osobami jestem współwłaścicielem nieruchomości gruntowej. Od pewnego czasu nie możemy dojść do porozumienia dotyczącego bieżącego funkcjonowania budynku znajdującego się na działce, jak i planów inwestycyjnych. Żaden z nas nie posiada większościowego udziału, nikt nie chce współwłasności znosić ani sprzedać swojego udziału. Czy można usprawnić w jakiś sposób zarządzanie naszą nieruchomością?
Z istoty rzeczy współwłasność wiąże się z koniecznością współdziałania właścicieli w sprawie zarządzania nieruchomością, zarówno w sprawach mniejszej wagi (zwykłego zarządu), jak i w sprawach o doniosłym znaczeniu (np. w zakresie obciążenia nieruchomości hipoteką, czyli w sprawach przekraczających zwykły zarząd). Brak zgody współwłaścicieli może bardzo utrudnić, a czasem wręcz uniemożliwić prawidłowe funkcjonowanie współwłasności. W sprawach zwykłego zarządu do podjęcia określonej czynności wymagana jest zgoda współwłaścicieli dysponujących większością udziałów. Jeśli takiej zgody nie ma, można odwołać się do sądu. Jednak nie stanowi to żadnego rozwiązania problemu, jeżeli współwłaściciele w ogóle nie potrafią się porozumieć (za pewien czas, w podobnej sprawie, znowu dojdzie do sporu, a nieustanne odwoływanie się do sądu jest nie tylko kosztowne, ale oczekiwanie na rozstrzygnięcie sądu zabiera wiele czasu).
Przepisy przewidują pewne rozwiązanie wspomnianego problemu. Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość. Stanowi o tym art. 203 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Wyznaczenie zarządcy niesie ze sobą wiele konsekwencji. Przede wszystkim od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele lub użytkownik mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu. Co więcej, na wniosek innego współwłaściciela lub zarządcy współwłaściciel lub użytkownik może być pozbawiony używania rzeczy, jeżeli przeszkadza zarządcy w wykonywaniu czynności. Wydatki na prowadzenie zarządu pokrywają współwłaściciele. Nadwyżkę dochodów przynoszonych przez nieruchomość, po pokryciu wspomnianych wydatków, wypłaca się współwłaścicielom w terminach określonych przez sąd. Sąd uchyli zarząd, gdy nie będzie podstawy dalszego jego trwania. Stanowi tak art. 614 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.).
Wyznaczanie zarządcy sądowego ma sens wtedy, gdy nieruchomość przynosi dochód i zarządca pomaga w gospodarowaniu nią, co sprawia, że dochód spływa do współwłaścicieli.
|