Chociaż obowiązujące od 30 kwietnia 2016 r. przepisy znacznie ograniczyły obrót gruntami rolnymi dla osób nieposiadających statusu rolnika indywidualnego, nie zamykają one całkowicie drogi do nabycia tego rodzaju nieruchomości. Przewidują możliwość nabycia ziemi przez podmioty inne niż rolnik indywidualny, jednak procedura w tym zakresie jest skomplikowana i wymaga zezwolenia wydanego na podstawie przepisów ustawowych.
Nabywanie gruntów rolnych przez nierolników w celach inwestycyjnych lub jako lokata kapitału od lat było przedmiotem zainteresowania wielu przedsiębiorców, którzy po odrolnieniu gruntów wykorzystywali je w swojej działalności gospodarczej. Zjawisko to zostało znacznie ograniczone przez ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która miała na celu ograniczenie obrotu ziemią rolną po wygaśnięciu okresów ochronnych wynikających jeszcze z regulacji dotyczących wejścia Polski do UE.
W wyniku zmian, które weszły w życie w kwietniu 2016 r., dokonano nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w ten sposób, że nabywcami gruntów rolnych mogą być obecnie niemal wyłącznie rolnicy indywidualni, którzy posiadają łącznie z nabywanymi gruntami nie więcej niż 300 hektarów ziemi. Wyjątki ustawowe w zakresie możliwości nabywania ziemi przez inne podmioty mają wąski charakter i dotyczą m.in. osób bliskich zbywcy, Skarbu Państwa i działającego na jego rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR), czy nabycia w drodze dziedziczenia i zapisu windykacyjnego. Zatem możliwość nabycia ziemi rolnej przez przedsiębiorców, czy osoby fizyczne zainteresowane zakupem nieruchomości gruntowej pod budowę domu, ogranicza się niemal do nabycia w toku postępowania restrukturyzacyjnego (sanacyjnego). Nabycie nieruchomości rolnych na egzekucji komorniczej bez ograniczeń wynikających z omawianych przepisów możliwe jest natomiast, gdy egzekucja z nieruchomości rolnej została wszczęta przed wejściem w życie przepisów, tj. przed 30 kwietnia 2016 r. (uchwała SN z dnia 18.05.2017 r., sygn. akt III CZP 13/17).
Osoby zainteresowane nabyciem gruntu rolnego w celach mieszkaniowych powinny jednak pamiętać, że ograniczenia wynikające z przywołanych ustaw nie znajdują zastosowania do nabywania nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara. Zatem jeżeli nabywana nieruchomość jest mniejsza niż 30 arów, jej nabycie jest możliwe zarówno przez osoby fizyczne, jak i przedsiębiorców niebędących rolnikami indywidualnymi.
Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego przewidują także szczególne regulacje umożliwiające nabycie ziemi rolnej nierolnikom, jednak takie nabycie uzależnione jest od uzyskania pozytywnej decyzji administracyjnej wydanej przez Generalnego Dyrektora KOWR. Chodzi o sytuację wskazaną w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Podmiot inny niż rolnik indywidualny może nabyć ziemię rolną na wniosek zbywcy, który składany jest na formularzu dostępnym w KOWR. We wniosku oprócz danych zbywcy i danych nieruchomości należy wskazać także spełnienie przesłanek ustawowych niezbędnych do nabycia. Zbywca powinien wykazać poprzez złożenie stosownych dokumentów, że nie było możliwości nabycia nieruchomości przez podmioty uprawnione do jej nabycia zgodnie z przepisami ustawy, w szczególności przez rolników indywidualnych. Ustawa nie wskazuje w jaki sposób należy to wykazać, inicjatywa w tym zakresie należy zatem do zbywcy. Wydaje się jednak, że dobrym sposobem może być zawarcie umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami i dowód aktywnego poszukiwania przez niego nabywców nieruchomości wraz z oświadczeniem, iż nieruchomością nie były zainteresowane podmioty wskazane w ustawie. Dodatkowo we wniosku należy wskazać, że nabywca gruntów rolnych daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej. Przesłanka ta jest bardzo nieprecyzyjna i ocenna, dlatego we wniosku należy w miarę dokładnie opisać, dlaczego potencjalny nabywca daje taką rękojmię. Przez prowadzenie działalności rolniczej w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego należy rozumieć prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. W zależności od charakteru podmiotu zamierzającego nabyć nieruchomość rolną, sposób wykazania należytej rękojmi może się różnić. Może on w szczególności polegać na opisaniu planowanych działań wobec nabywanych nieruchomości i ich wpływu na gospodarkę rolną lub środowisko. Dodatkowo można powołać się na praktykę i doświadczenie nabywcy w dziedzinie gospodarowania gruntami i zasobami środowiska. Ostatnia przesłanka to wykazanie, że poprzez nabycie nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych, jest ona jednak najbardziej miarodajna i odwołuje się do ilości ziemi rolnej posiadanej przez podmiot planujący nabycie gruntów rolnych.
Po złożeniu wniosek zbywcy jest przedmiotem rozpoznania przez KOWR, a w przypadku, gdy spełnia on przesłanki określone w ustawie i zostaje rozpoznany pozytywnie, Dyrektor Generalny KOWR w drodze decyzji administracyjnej wyraża zgodę na nabycie nieruchomości rolnej przez określonego we wniosku zbywcę. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Co więcej, w tym okresie nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
W przypadku braku wyrażenia przez KOWR zgody na zbycie nieruchomości rolnej, w terminie miesiąca od chwili gdy decyzja stała się ostateczna, zbywca może wystąpić do KOWR o złożenie oświadczenia w przedmiocie nabycia nieruchomości w zamian za zapłatę jej wartości rynkowej.
Podstawa prawna
Ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 2196 ze zm.)
| ||||||||||||
|
||||||||||||
