Wujek ma problemy finansowe i zmuszony jest sprzedać rodzinną nieruchomość. Ponieważ potrzebuje pilnie pieniędzy, zaoferował mi działkę po bardzo atrakcyjnej cenie. Czy ustalona cena - niższa od wartości rynkowej - może być zakwestionowana przez organ podatkowy?
Problem poruszony w pytaniu należy rozpatrywać w dwóch aspektach - cywilnoprawnym i publicznoprawnym. Jedną z podstawowych zasad w prawie cywilnym jest zasada swobody umów. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tak określa art. 3531 Kodeksu cywilnego. Jednym z kluczowych elementów każdej umowy sprzedaży jest cena. Przepisy nie nakazują stronom przyjmowania w każdej sytuacji ceny, która odpowiada wartości rynkowej. Z oczywistych powodów w większości przypadków cena odpowiada tej wartości, ale nie można zabronić stronom, z różnych powodów (choćby takiego, o którym mowa w pytaniu), aby cena była niższa (bądź wyższa) od wartości rynkowej.
Na sprawę należy spojrzeć inaczej, gdy bierze się pod uwagę obowiązki stron umowy względem podmiotów trzecich, w tym organów podatkowych. Sprzedaż nieruchomości między osobami fizycznymi podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Podstawą opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych m.in. przy umowie sprzedaży nieruchomości jest wartość rynkowa rzeczy. Zgodnie z definicją wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów. W sytuacji gdy podatnik nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, wartości rynkowej, organ ten wezwie podatnika do jej określenia, podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania, podając jednocześnie wartość według własnej, wstępnej oceny (ostatecznie może zostać zlecona wycena przez biegłego, której koszt sporządzenia w pewnych przypadkach poniesie sam podatnik).
Cena rynkowa przyjmowana jest również przy rozliczeniu z notariuszem. Za wartość przedmiotu czynności notarialnej, od której to najczęściej zależy wynagrodzenie notariusza, przyjmuje się wartość podaną przez stronę (strony) czynności, ale jednak z uwzględnieniem zasad przewidzianych m.in. w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Przewiduje to § 2 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz. U. z 2018 r. poz. 272 ze zm.).
| ||||||||||||
|
||||||||||||
