Najem lokali mieszkalnych a podatek od nieruchomości

Zobowiązanie w zakresie podatku od nieruchomości stanowi obciążenie finansowe dla ich właścicieli, a jest ono znaczące, kiedy podatek trzeba opłacić z zastosowaniem stawki najwyższej. Wiele wątpliwości pojawia się w kwestii zastosowania odpowiedniej stawki podatku w przypadku najmu mieszkań. Od lat organy podatkowe i sądy administracyjne udzielają rozbieżnych wyjaśnień. Swoje stanowisko w tym zakresie zaprezentował ostatnio Naczelny Sąd Administracyjny. Jest ono przełomowe i korzystne dla przedsiębiorców, którzy w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wynajmują lokale mieszkalne.

Podatnik w przypadku umowy najmu

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do regulowania podatku od nieruchomości w przypadku zawarcia umowy najmu zobowiązany jest właściciel. Przeniesienie zobowiązania podatkowego na najemcę jest niemożliwe. Gdyby zapis w tym zakresie został zawarty w umowie najmu, to w świetle prawa podatkowego postanowienie jest bezskuteczne, tzn. nie zwalnia właściciela nieruchomości z obowiązku rozliczenia podatku od nieruchomości. Dopuszczalna jest natomiast sytuacja, że właściciel nieruchomości oszacuje wysokość zobowiązania podatkowego i po prostu wkalkuluje ją w opłatę za najem. Istnieje też możliwość dokonania wewnętrznych uzgodnień z najemcą w zakresie obciążenia go kosztami związanymi z zapłatą podatku.

Najwyższa stawka podatku

Przedsiębiorcy opłacają podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej od gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się m.in.:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami,

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b) i d) tej ustawy,

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Z tym że jeżeli budynki mieszkalne lub ich części jednocześnie związane są z prowadzeniem działalności gospodarczej, wówczas zastosować należy stawkę najwyższą. Aby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, powinien być zatem zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy.

Jaka stawka przy najmie?

Kwestia zastosowania właściwej stawki podatku od nieruchomości w przypadku najmu mieszkań nie jest jednoznacznie rozstrzygnięta. Dotychczas, w większości przypadków, organy podatkowe i sądy rozstrzygały na niekorzyść podatników. NSA w wyroku z dnia 12 lipca 2023 r., sygn. akt III FSK 250/23, zaprezentował całkiem odmienne stanowisko. Co prawda orzeczenie dotyczyło opodatkowania gruntów po zlikwidowanej w latach 90. linii kolejowej, jednakże sąd odniósł się również do kwestii opodatkowania nieruchomości mieszkalnych będących przedmiotem najmu. Wskazał, że art. 1a ust. 1 pkt 1 w związku z art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2016 r. nie pozwala na odnoszenie pojęcia "związane z działalnością gospodarczą" do budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, nawet gdyby znajdowały się w posiadaniu przedsiębiorcy, którego aktywność dotyczy wyłącznie prowadzenia działalności gospodarczej zdefiniowanej w art. 1a ust. 1 pkt 4 tej ustawy. Zdaniem NSA przesłanka "zajęcia na prowadzenie działalności gospodarczej" ma w tym kontekście autonomiczny i zakresowo węższy charakter w stosunku do pojęcia "związany z prowadzeniem działalności gospodarczej" oraz stanowi ona okoliczność faktyczną, a nie prawną. W konsekwencji za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane (zajęte) na cele mieszkalne, przez co należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu, nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika (np. dewelopera, spółdzielnię mieszkaniową, właściciela będącego przedsiębiorcą) do korzystania osobom trzecim dla realizacji tej funkcji (zajęcie na cele mieszkalne) nastąpiło w ramach jego gospodarczej działalności, np. komercyjnego najmu. W praktyce oznaczałoby to, że komercyjny najem budynków mieszkalnych powinien być opodatkowany stawką niższą.

Sąd zastrzegł jednak, że rozstrzygnięcie to dotyczy wyłącznie długoterminowego najmu na cele mieszkaniowe. Zatem nie znajduje zastosowania w odniesieniu do powtarzającego się (w założeniu) krótkotrwałego odpłatnego najmu lokali mieszkalnych, np. na dobę lub kilka dni, niezwiązanego z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych podatnika i jego rodziny lub osób trzecich. Tym samym nie ma podstaw zastosowania tego korzystnego rozwiązania np. w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne. W opinii NSA najem taki zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich i wówczas należy opłacać podatek od nieruchomości z zastosowaniem stawki najwyższej.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70)