Będzie nowy Kodeks urbanistyczno-budowlany

Trwają intensywne prace nad uchwaleniem zupełnie nowego aktu - Kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Zastąpi on obecnie obowiązującą ustawę Prawo budowlane i ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także częściowo przepisy o gospodarce nieruchomościami oraz szeregu innych ustaw. Zasadnicze zmiany zajdą też w samym procesie uzyskiwania pozwoleń i dokonywania zgłoszeń inwestycji budowlanych.

Kodeksowa materia

Nowy Kodeks swoim zasięgiem będzie obejmował:

• kształtowanie i realizację polityki przestrzennej,
   
• przygotowanie terenu pod inwestycje oraz przygotowanie i realizację inwestycji, w tym inwestycji celu publicznego,
   
• nabywanie praw do nieruchomości przeznaczonych na cele publiczne,
   
• utrzymanie obiektów budowlanych,
   
• postępowanie w przypadku katastrofy budowlanej.

Zgoda inwestycyjna

W odniesieniu do procesu budowlanego Kodeks będzie powielał część sprawdzonych rozwiązań zawartych w obecnie obowiązującej ustawie Prawo budowlane. Częściowo będzie jednak wprowadzał zupełnie nowe rozwiązania, a także będzie posługiwał się nowym nazewnictwem. Przede wszystkim będzie używał pojęcia zgody inwestycyjnej, która będzie stanowić rodzaj skonsolidowanego rozstrzygnięcia administracyjnego łączącego w sobie dzisiejszą decyzję o pozwoleniu na budowę, decyzję o warunkach zabudowy, a także decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości. Nowością będzie wprowadzenie katalogu 6 rodzajów inwestycji. Zaliczenie danej inwestycji do określonej kategorii będzie decydować o tym, w jakiej procedurze może być ona realizowana i jakiej zgody organu administracji publicznej wymaga się do jej rozpoczęcia.

Kategorie inwestycji

Kryteriami podziału decydującymi, do jakiej kategorii zaliczony zostanie dany rodzaj inwestycji, będą: stopień jej skomplikowania technicznego, sposób oddziaływania na otoczenie, a także wysokość i powierzchnia zabudowy obiektu budowlanego.

Kategoria 1 - obejmie zarówno roboty budowlane dotychczas nieobjęte ani procedurą zgłoszenia, ani pozwolenia na budowę, jak i niektóre roboty budowlane wymagające aktualnie zgłoszenia albo pozwolenia na budowę. Będą to najprostsze prace lub takie, które w powszechnym mniemaniu nie wymagają zgody inwestycyjnej, np. remont wewnątrz obiektu budowlanego wymagający na gruncie ustawy Prawa budowlanego zgłoszenia.

Kategoria 2 - będą to inwestycje wymagające obecnie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych, ale także niektóre inwestycje, które wymagają pozwolenia na budowę, np. budowa garażu o powierzchni zabudowy do 35 m².

Kategoria 3 - inwestycje wymagające obecnie pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę, charakteryzujące się niewielkim stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 200 m².

Kategoria 4 - inwestycje wymagające obecnie pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę, charakteryzujące się średnim stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku usługowego o powierzchni zabudowy od 100 do 1.000 m².

Kategoria 5 - inwestycje wymagające obecnie pozwolenia na budowę wydawanego przez starostę charakteryzujące się znacznym stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego posiadającego od 5 do 10 kondygnacji.

Kategoria 6 - inwestycje wymagające obecnie pozwolenia na budowę wydanego przez wojewodę charakteryzujące się najwyższym stopniem skomplikowania technicznego, wpływem na otoczenie, wysokością lub powierzchnią, np. budowa wielkopowierzchniowego obiektu handlowego.

Poziom wymagań formalnych w stosunku do poszczególnych inwestycji będzie stopniowo wzrastał wraz z kategorią inwestycji. Od tego, do jakiej kategorii zostanie zakwalifikowana inwestycja, zależeć będą także:

• stopień szczegółowości wymaganego przez organ opracowania projektowego (projektu budowlanego albo planu sytuacyjnego),
   
• terminy na wydanie poszczególnych rozstrzygnięć,
   
• obligatoryjność rozstrzygnięcia o dopuszczalności lokalizacji inwestycji na obszarze bez planu miejscowego,
   
• możliwość skorzystania z instytucji milczącej zgody,
   
• właściwość organu uprawnionego do rozstrzygania o zgodzie inwestycyjnej w pierwszej instancji,
   
• obligatoryjność uzyskania rozstrzygnięć innych organów (np. Państwowej Straży Pożarnej).

Tryb milczącej zgody organu będzie równoważny z wydaniem decyzji administracyjnej, na którą będzie przysługiwać stronie prawo do odwołania.

Realizacja najprostszych inwestycji, tj. zaliczanych do kategorii 1-2, będzie przebiegać podobnie jak na mocy obecnie obwiązujących przepisów ustawy Prawo budowlane. Inwestycje zaliczane do kategorii 1 będą mogły być realizowane bez konieczności dokonywania zgłoszeń czy też uzyskiwania pozwolenia budowlanego. W przypadku inwestycji należących do 2 kategorii inwestor będzie decydował, w jakiej formie chce, aby zostało zakończone postępowanie: w formie decyzji czy tzw. milczącej zgody (zbliżonej do obecnego zgłoszenia). W razie wyboru trybu tzw. milczącej zgody na wydanie negatywnego rozstrzygnięcia organ będzie miał 14 dni.

W przypadku inwestycji zaliczanych do kategorii od 3 do 6 tryb procedowania organu zależeć będzie od tego, czy na danym terenie będzie obowiązywał plan miejscowy. Na obszarach objętych takim planem inwestycje należące do kategorii 3 i 4 będą mogły być realizowane w trybie milczącej zgody (czas na wydanie decyzji odmownej przez organ wynosić będzie odpowiednio: 14 i 28 dni). Takiemu trybowi nie będą podlegać inwestycje z kategorii 5 i 6.

Obecnie projekt Kodeksu został przekazany do uzgodnień. Z uwagi na obszerność wymaganych regulacji przejściowych, dostosowawczych, a przede wszystkim wielość i obszerność zmian koniecznych do dokonania w innych ustawach, projektodawcy zdecydowali się na wprowadzenie Kodeksu za pomocą odrębnej ustawy - Przepisy wprowadzające Kodeks urbanistyczno-budowlany. Najistotniejszymi regulacjami ustawy wprowadzającej będzie uchylenie ustaw, których obszar regulacyjny zostanie w całości przeniesiony do Kodeksu. Projektowany Kodeks wejdzie w życie w terminach określonych w tym akcie.