Jakiś czas temu przeprowadzono postępowanie spadkowe po mojej babci i cały spadek, w tym jej mieszkanie, przypadło mojemu ojcu. Okazało się teraz, że babcia pozostawiła testament, w którym zapisała wszystko mnie. Ojciec chce sprzedać mieszkanie, ja natomiast chciałbym temu zapobiec. Jakie kroki powinienem podjąć w tym celu?
Jeżeli w postępowaniu o stwierdzenie nabycia spadku nie ujawniono ważnego testamentu pozostawionego przez spadkodawcę, to wydane przez sąd postanowienie jest dotknięte błędem co do osoby spadkobiercy. W konsekwencji osoba wskazana w tym postanowieniu nie jest w rzeczywistości właścicielem nieruchomości wchodzącej w skład spadku. Przepisy postępowania cywilnego przewidują możliwość zmiany prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Jednakże sama zmiana postanowienia może okazać się spóźniona o tyle, że osoba wykazująca się postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku może sprzedać wchodzącą w skład spadku nieruchomość osobie trzeciej i w ten sposób pozbawić w rzeczywistości prawdziwego spadkobiercę tego składnika majątku. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Wynika to z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707).
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni jednak rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W ten sposób osoba, która kupiła nieruchomość od osoby niebędącej właścicielem, może jednak skutecznie nabyć własność nieruchomości pomimo tego, że sprzedającym nie był rzeczywisty jej spadkobierca. Składając więc wniosek o zmianę postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku należy zażądać zabezpieczenia polegającego na wpisaniu do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu spadkowym, a po uzyskaniu zabezpieczenia natychmiast złożyć wniosek do ksiąg wieczystych. Dzięki temu już samo pojawienie się wzmianki o wniosku spowoduje, że rękojmia wiary ksiąg wieczystych zostanie wyłączona (art. 8 ustawy).
Jeśli pomimo takiej wzmianki osoba trzecia zdecyduje się kupić nieruchomość, wówczas sąd dokona na jej rzecz wpisu do księgi wieczystej. Jednakże ostatecznie spadkobierca, po uzyskaniu zmiany stwierdzenia nabycia spadku, będzie mógł wystąpić przeciwko nabywcy o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości poprzez wykreślenie go z księgi i wpisanie do niej jako właściciela właśnie spadkobiercy. Powództwo takie wytacza się wyłącznie przed sądem rejonowym miejsca położenia nieruchomości, a opłata sądowa od pozwu wynosi 5% wartości nieruchomości.