Z objaśnień do Klasyfikacji Środków Trwałych, zawartych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) - Dz. U. nr 242, poz. 1622, wynika, że budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadku gdy budynek nie spełnia tego kryterium, klasyfikowany jest jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Natomiast lokal mieszkalny, to wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku samodzielny lokal mieszkalny (tj. wydzielona trwałymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi i służących zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych), jak też i jego część obejmująca co najmniej 1 pokój o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2, jeżeli jest ona odrębnym przedmiotem najmu.
Stosownie do treści art. 22a ust. 1 updof oraz art. 16a ust. 1 updop, status środka trwałego przysługuje m.in. budynkom oraz lokalom będącym odrębną własnością, jeżeli:
Co do zasady, środki trwałe podlegają amortyzacji poprzez odpisy amortyzacyjne dokonywane od ich wartości początkowej. Reguła ta doznaje jednak pewnych wyjątków.
I tak, w odniesieniu do podatników podatku dochodowego od osób fizycznych, amortyzacji nie podlegają budynki mieszkalne wraz ze znajdującymi się w nich dźwigami lub lokale mieszkalne, służące prowadzonej działalności gospodarczej lub wydzierżawiane albo wynajmowane na podstawie umowy, jeżeli podatnik nie podejmie decyzji o ich amortyzowaniu (art. 22c pkt 2 updof).
Z kolei na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, amortyzacji nie podlegają budynki, lokale, budowle i urządzenia zaliczane do spółdzielczych zasobów mieszkaniowych lub służących działalności społeczno-wychowawczej prowadzonej przez spółdzielnie mieszkaniowe (art. 16c pkt 2 updop).
W przypadku budynków lub lokali mieszkalnych podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa, którą generalnie ustala się w zależności od sposobu wejścia w ich posiadanie. Przykładowo w razie zakupu lub wytworzenia we własnym zakresie wartością początkową jest odpowiednio cena nabycia lub koszt wytworzenia budynku (lokalu) mieszkalnego (art. 22g ust. 1 updof oraz art. 16g ust. 1 updop). Przy czym jeżeli podatnik podatku dochodowego od osób fizycznych nie może ustalić:
Ponadto podatnicy podatku dochodowego od osób fizycznych dysponują możliwością ustalenia wartości początkowej w sposób uproszczony. Zgodnie z art. 22g ust. 10 updof, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
W myśl art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 ze zm.), zawierającej w sobie m.in. przepisy dotyczące podatku od nieruchomości, powierzchnię użytkową budynku mierzy się po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Jeśli wysokość pomieszczeń wynosi od 1,4 m do 2,20 m, ich powierzchnię zalicza się do powierzchni użytkowej w 50%. Pomija się powierzchnię pomieszczeń o wysokości mniejszej niż 1,4 m (art. 4 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).
Zastosowanie uproszczonej metody ustalenia wartości początkowej powoduje, że budynki lub lokale mieszkalne nie podlegają objęciu ewidencją środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (art. 22n ust. 3 updof).
Należy zauważyć, że stosownie do art. 22h ust. 2 updof, dla lokalu i budynku mieszkalnego metodę amortyzacji należy wybrać przed rozpoczęciem ich amortyzacji.
| Zwróć uwagę!
Wybraną metodę amortyzacji stosuje się do pełnego zamortyzowania danego środka trwałego. |
Budynki mieszkalne i lokale mieszkalne amortyzuje się metodą liniową przy zastosowaniu stawki z Wykazu rocznych stawek amortyzacyjnych, która wynosi 1,5%.
W myśl art. 22i ust. 2 pkt 1 updof i art. 16i ust. 2 pkt 1 updop, dla budynków stawka ta może zostać podwyższona, jeżeli nieruchomości są używane w warunkach:
Za pogorszone warunki używania budynku uważa się używanie tych środków trwałych pod ciągłym działaniem wody, par wodnych, znacznych drgań, nagłych zmian temperatury oraz innych czynników powodujących przyspieszenie zużycia obiektu.
Natomiast silne działanie na budynek niszczących środków chemicznych rozproszonych w atmosferze, wodzie lub wydzielających się w postaci oparów, których źródłem są obiekty znajdujące się w pobliżu, a także wpływ niszczących substancji znajdujących się wewnątrz budynku, zwłaszcza gdy służą one produkcji, wytwarzaniu lub przechowywaniu żrących środków chemicznych przesądza o złych warunkach używania budynku.
Alternatywną metodą amortyzacji - jeśli zachodzą ku temu ustawowe przesłanki - będzie zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej, która w praktyce może wynieść maksymalnie 10%, ponieważ zgodnie z art. 22j ust. 1 pkt 3 updof oraz art. 16j ust. 1 pkt 3 updop okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.
Zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacyjnej jest możliwe, jeśli:
Omawiane środki trwałe uważa się za używane, jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy, natomiast za ulepszone - gdy przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na ich ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.