Zamierzałem kupić nowe mieszkanie od dewelopera. Wybrałem już mieszkanie i podpisałem umowę deweloperską. Teraz okazało się, że deweloper wystąpił o zmianę pozwolenia na budowę i moje mieszkanie będzie lokalem użytkowym, a mi zaproponowano zmianę mieszkania na inne. Czy muszę się zgodzić na taką zmianę, czy też mogę odstąpić od umowy?
Z pewnością zmiana zamierzenia inwestycyjnego dewelopera po zawarciu umowy deweloperskiej stanowi naruszenie jego obowiązków wobec nabywcy w zakresie zobowiązania do wybudowania i sprzedaży lokalu mieszkalnego określonego w tej umowie. Kwestie odstąpienia od umowy deweloperskiej reguluje przede wszystkim ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 695). Przesłanki odstąpienia od umowy wymienia m.in. art. 43 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, który stanowi, że nabywca ma prawo odstąpić od umowy w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej w terminie wynikającym z tych umów.
Nie sposób jednak uznać, że powyższy przypadek dotyczy sytuacji Czytelnika, ponieważ w ustawie nie przewidziano, że deweloper dokona zmiany swoich zamiarów co do inwestycji w taki sposób, że jest z góry wiadome, iż konkretnego lokalu mieszkalnego nie wybuduje. Można wprawdzie poczekać do upływu terminu przeniesienia praw wynikających z umowy, ale wtedy zgodnie z art. 43 ust. 3 ustawy przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie praw wynikających z umowy deweloperskiej, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu jest uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Skoro jednak lokal nie zostanie wybudowany, to korzystanie z tej przesłanki do odstąpienia nie ma sensu.
Z tego względu należy skorzystać z przepisów Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 493 § 1 K.c., jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić. Dodatkowo art. 494 § 1 K.c. stanowi, że strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. W przypadku zastrzeżenia w umowie deweloperskiej kary umownej nabywcy będzie przysługiwało roszczenie o jej zapłatę, a gdy szkoda jest wyższa, roszczenie o uzupełniające odszkodowanie.
| ||||||||||||
|
||||||||||||
